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今年广州楼市出现是否出现两年前楼市相同的现象

企业培训师吉宁 2015年12月8日 企业管理培训

2007年10月,是广州楼市的一个“转折点”。一直飞涨的楼价从这个拐点开始跳水,成交量也应声下跌。两年后的今天,楼市是否将上演一场同样的轮回?

现象1

价格赶超07年高峰8月首现回调

广州楼市今年最大特点就是一个“涨”字。楼市上一轮调整的价格底部出现在2008年的12月,但此后国家陆续出台多项鼓励住房消费的政策,购房需求由冷变热,求供比逐渐趋于紧张,致使进入2009年后楼价迅速反弹,并屡创新高。

市中心一手楼价狂飙

其中,7月成为广州楼价的一个高峰标志,成交均价涨至10008元/平方米,这是自去年6月以来首次重回万元大关以上。而8月尽管均价和7月相比有所降低,但市中心6区的楼价仍环比上涨了3.8%,达12318元/平方米,环比上升了453元/平方米。其中越秀、荔湾、海珠和天河区楼价重回万元以上,天河区均价更高达16368元/平方米。

据悉,8月涨幅最大的是荔湾区,比7月上涨16.6%,升至13125元/平方米,而天河和越秀价格也分别达16368元/平方米和14334元/平方米。这几个区域与2007年10月历史高峰相比,除天河外,越秀和荔湾的均价分别上涨了2436元/平方米和612元/平方米。

二手楼价触顶回落

随着一手楼价上涨,广州二手楼价也水涨船高。数据显示,6月二手住宅成交量环比增长近两成,6月中原地产样本成交均价为9932元/平方米,全面赶超2007年历史高峰。随之而来的7月楼价依然上涨,但成交量已呈现下降趋势。

而到今年8月,二手楼价率先出现了近6个月来首次出现回调迹象。各区之中,成交均价最高的越秀区跌幅也最大,下跌8.6%,天河区和荔湾区则成为另外两个楼价下跌的区域,分别下跌2.2%和0.2%。

满堂红研究部的监测显示,二手楼市的求供比从今年3月开始持续下降,到7、8月已回落至2008年第四季度的水平。满堂红研究部高级主任肖文晓认为,进入下半年,由于二手楼价身处历史高位,市场上购买力较弱的刚性需求以及认为无利可图的投资性需求已经收手,二手楼价已几乎没有上涨空间了。

历史回顾2007年

半年涨了4500元/平米10月急刹车

据广州市房管局数据显示,2007年9月广州全市一手楼价均价9686元/平方米;到了10月,全市一手楼价均价达11574元/平方米,单月升幅高达1888元/平方米。

而到11月,广州全市一手楼价均价仅10433元/平方米,单月急跌1141元/平方米。

2007年楼市最大特点是一个“涨”字,尤其是五一之后,全市均价共上升了4500元/平方米。

阳光家缘实时销售数据已录得广州中心六区楼价均价过万元;到了8月,广州有六个区均价突破万元。

现象2成交量持续下跌市区最明显

经过上半年的持续量价上涨后,自6月起,广州楼市开始呈现出下跌趋势。据阳光家缘的网签统计,最近两个月单盘成交套数排行榜中位居前列的项目,均为恒大山水城、凤凰城这类位于郊区、价格相对便宜的项目。而中心城区项目,基本在成交排行榜的前10名中消失。

中地行负责成交数据分析的陈经理表示,之所以出现这种情况,主要是由于郊区大盘的供应量较大,在累计数据上有优势;而中心城区的项目,则由于受货量供应有限,因此难以爬上前列位置。“单盘成交排行榜,还是与楼盘的具体供应有很大的关系。”

但不可忽视的是,阳光家缘的网签数据还显示,6月的广州楼市总成交量为10502套,比5月的高峰少了2678套,下跌近20%;而7月总成交量则仅有6700套左右,比6月大幅下跌36%;8月的网签数据,则显示仅有6400多套,比7月又下跌了3%的幅度……虽然目前9月的数据尚未出来,但在记者的采访中,多位业内人士均表示出了对成交量的担忧。他们表示,这一方面主要是由于7、8月的市场缺货造成的,而另一方面,则不得不承认的是,由于房价在上半年的持续高速增长,至今以恢复甚至超出了2007年的高位,导致了市场购买力的不足,因而造成了成交量的下跌。

历史回顾2007年

成交量一路跌入谷底

2007年10月之前持续高涨的房价,一方面让消费者对房子趋之若鹜,不断加快入市的步伐;而另一方面,也消耗了市场巨大的购买力。最终,导致了市场成交不断萎缩,乃至在10月出台二套房政策后迅速让楼市跌入谷底。

现象3楼盘退订、退房、弃购现象增多

随着一系列“救市”新政即将到期,以及在二套房优惠政策收紧、房价高企、未来前景不明朗等不利因素的影响下,目前广州楼市不少高端楼盘出现了退订、退房、弃购等现象。

据知情人士透露,花都某别墅项目自今年以来,分两次推出100多套别墅单位,均取得短时间“售罄”的佳绩,也全部进行了网签登记。但当中真实的情况却并非如此,据该人士透露,该别墅盘首次推销的80多套单位,大部分是直接卖给“承销公司”,而并非最终的自住买家或投资买家。双方的“交易”也有签署购房合同,因此能在阳光家缘数据系统上体现,也在数据上证明了其“热销”的佳绩。“而后,由于种种原因,承销商并没有顺利将产品转手,现在要把房子退给开发商,给开发商带来了很大的烦恼。”

除了这种“团退”外,还有不少消费者因为种种原因放弃购房,甚至放弃已交付的定金。其中分为两种类型:一是由于下定后办不了按揭贷款而被迫放弃购房;二是部分投资者在交付定金后,对市场前景产生了怀疑,为避免受到更大的损失,宁可放弃定金也不愿再入市。相对而言,前者属正常情况,而后者则会对市场产生一定的影响。

此外,尚有不少消费者在认购登记后,发现最终的房价比预期的要高,而放弃申购。雷先生告诉记者,在7月时,他打算在海珠区某楼盘购买一套房子,但目前已基本放弃这个计划。“这批单位属于项目的三期,要在十一左右才能发售。当时,提前认购登记可享开盘折扣优惠,但价格尚未确定。”而后,雷先生得知该项目的新货价格预计在15000元/平方米后,即打消了购房的计划。

现象4开发商营销新招层见叠出

近期,随着楼价持续攀升、购房者陷入新一轮观望,开发商在营销策略上又开始推陈出新,一改传统的折扣、送家电等营销策略,向“另类营销”模式转移。

玩转会馆经济概念

番禺市桥某大型楼盘,早在前几个月,当楼价攀升、购房者进入观望阶段时,就开始大力推行“亚运营销”,宣称亚运板块是广州最具升值价值的地段;甚至,个别离亚运会场比较远的楼盘,也打出“亚运板块核心地段”等口号。同时,海珠区及天河的多个楼盘,也借用琶洲会馆大做文章。有业内人士指出,会馆对周边经济的推动是必然的,但对房地产市场推动有多大、何时才能达到预期效果,这些都无法得知。因此,开发商宣称的回报率是有一定风险的。

为卖房甘愿当中介

甚至,有开发商为卖房子,不惜当起了“中介”。据媒体报道,日前成都龙湖掀起首届“易房节”,由龙湖地产出钱为业主持有的物业帮忙推广出售。活动第一天,就有350多条房源信息在现场进行展示,当天便有成交量。这种新型的营销新招大大吸引了购房者乃至业界人士的眼球。

代替缴纳购房契税

近期,开发商也想到了从“契税”上做文章。据媒体报道,金科一城在春交会期间推出了“你买房,我来帮你交契税”的活动,几天时间内即销售了114套房子。

据记者了解,广州本地某开发商也有类似的招数,只是比金科的举动相对“保守”一些。比如番禺某房地产公司,在销售的过程中也承诺代缴契税,但不是从房款中扣除,而是业主自己掏腰包,开发商仅起到一个转交的“中介”作用,但该行为遭到了收楼业主的不满。

目前市场上出现的营销新招还不止以上这几种,购房送学位、办户口迁移等可谓层出不穷。

历史回顾2007年

猛推折扣仍救不了楼市成交

2007年,当广州楼市略显疲态之时,“嗅觉”灵敏的开发商们也早早地在“金九银十”阶段推出了多种优惠活动,不过大多数开发商仍停留在折扣、送家电等传统的营销手段。

但不管是传统的推销手段,还是今年的营销新招,都代表楼市发生变化后发出的信号,不可忽视。

现象5开发商也观望迟迟不敢开盘

早在7~8月时,不少开发商都扬言要在9月推新货。如今9月已剩下一半,但众多原定9月推出的新盘新货却仍是“含苞欲放”,不是在宣传炒作,就是在积极储客。

白云区白云大道某楼盘早在6、7月就开始大肆宣传,销售人员称9月初应该会正式开盘,但目前该楼盘仍在进行VIP登记。销售人员称,该楼盘应该会在国庆节推出。白云尚城相关负责人曾表示,开发商不能太盲目乐观,现在楼市的变数还是比较大的。有业内专家认为,楼盘一直拖后开盘,是开发商想通过储客情况进一步了解市场。

“目前开发商表现出有点信心不足,这与目前市场成交量逐渐减少、供货量不足有密切关系。”业内资深专家韩世同表示,开发商对2007年10月的楼市震荡依然心有余悸,而之前股市的大跌,也从另一方面刺激着开发商。

白云尚城负责人表示,从买家认筹的情况来看,二套放贷收紧对市场的打击还是很大的,目前消费者的观望情绪加重。有开发商担心,继二套房贷收紧后,其他一些优惠也会逐渐取消,所以对于目前的市场有点迷惘。中原项目总经理表示,目前开发商也开始观望,并做出一些微调。

历史回顾2007年

开发商紧急应战“大地震”

两年前,受到银行多次调高利率以及9·27政策的打击后,楼市止涨始跌。有些开发商已感觉到“楼市大地震”即将到来,于是纷纷启动紧急应战措施,越来越多的折扣、降价,反而让消费者们止步观望。只有一小部分开发商沉默了,一边看着敌军布阵,一边修炼自身内功,熬过了最艰难的拐点期。

现象6政府连发信号警惕楼市泡沫

连连上涨的楼价早在今年中就引起了有关部门的关注。到最近两个月,住房和城乡建设部有关负责人也表示,要重点加强对北京、上海、深圳、广州、杭州等热点城市房地产市场的指导,督促其严格执行个人购房贷款政策,着力稳定房价。

政府微调政策频出手

住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示,目前的政策只能是微调,这可能由具体的部门来操作。比如银行,未来可能会收紧二套房贷;土地部门也可能会增加土地供应,督促房地产企业加快闲置土地开发;建设部门则可能针对市场上的捂盘、虚假销售等问题出台相关政策;另外,税务部门也可能会有所动作。

8月5日,国家税务总局表示,近日将把房地产业的税收作为监管重点。当晚,央行发布第二季度货币政策执行情况报告,首次提出要对宽松的货币政策“动态微调”。日前,国家财政部又发布报告称,应关注货币资金投向,防范信贷资金进入股市和房地产市场,助长泡沫和引发通货膨胀。

8月23日,国土资源部表示,下半年要加强土地的批后监管,防止趁机搭车圈地。中央层面主管部门发出新一轮土地调控的信号明确、强烈。8月25日,国家发展和改革委员会主任张平在报告中也指出,当前部分城市住房价格上涨过快。

料不会再出台利好政策

肖文晓认为,有关部门多次提到要抑制楼价上涨过快,其态度与前期单纯地扶持住房消费有一定的变化,因此基本可以判定,接下来政府不会再出台利好政策;但在保增长的压力下,政策因此转为“打压”的可能性也不大。同时有地产人士认为,楼市可能会出现新一轮轮回。

历史回顾2007年

政策大棒下楼价始现拐点

2007年被喻为“政策年”:“穗七条”、“90/70”政策的继续落实、频频加息、提高存款准备金率、预售证后10天必须卖楼等。

而最致命的,就是2007年9月27日银监会规定,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,首付比例不得低于20%;建筑面积在90平方米以上的,首付比例不得低于30%;对二套房房贷的,首付比例不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

这一政策让广州楼市立刻停止了上涨的脚步,买家的观望气氛越来越浓厚,成交量愈加下滑,多个集团纷纷加入到降价打折的行列里。自2004年开始上涨的广州楼价,终于在2007年底停止了上涨的脚步。

现象7租金回报走低投资客出逃

从今年初以来,投资客开始成批量入市。但近期,由于不少楼盘的价格已飙升至高位水平,投资客也开始打起了退堂鼓。

近日,花都区新华镇的杨小姐以46万元的总价出手一套三房单位。5年前,她以2000多元/平方米的价格买下这套房,纯属是为了投资,一直用于出租。“目前出现的一手房楼价攀升、成交下降、二手房出租回报率走低的现象,与2007年楼市高峰期如出一辙,真担心会像前年那样,楼市突然来个180度转弯,再次进入熊市,还是趁楼市高位把房子套现为安。”杨小姐表示。

据了解,近期类似杨小姐这样忙着套现的投资客逐渐增多,有业内人士指出,不排除会引起“羊群效应”。

番禺某楼盘相关负责人对记者坦言,从1~7月的登记情况来看,80%的登记客都在询问回报率、租金的问题,但7月底以后看房的人很少关注投资方面的问题。

据记者了解,从今年初以来,虽然楼价持续回升、投资、投机客加速入市,但租金回报率却持续走低。有业内人士指出,租金与房价之比持续走低,意味着以租金回报率衡量,房产投资价值是下降的,主要原因是因为租金增长缓慢而房价增长过快,这也是导致投资客“抛盘落逃”的主要原因。

易居房地产研究院综合研究部的研究报告显示,我国租金回报率的走势自2002年开始就呈现逐步下降的趋势,至今年第一季度,我国房产租金回报率已降至4%,相对2001年1季度降低30%,处于历史低位。

而另一组数据显示,近12年我国房产复合租金回报只有5.05%,明显低于法国9年的6%,英国26年的7.90%、澳大利亚22年的9.50%。

历史回顾2007年

楼市拐点前夕

投资客大量抛盘

每一个经历2007年楼市的人都会清楚记得,当年上半年楼价飙升时,投资客如一窝蜂似地购房,过了6月之后,投资客开始“望房却步”,甚至个别有先见之明的投资客开始抛盘。

进入9~10月,这种迹象就更加明显。而今年,投资客抛盘迹象已很明显,会不会重蹈2007年覆辙仍有待观察。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。