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企业培训师观点:物业管理中的石材清洗与护理

企业培训师吉宁 2015年12月11日 企业培训师观点

现代物业管理涉及的范畴与内容很多,本文只就物业管理中的石材清洗与养护方面与业内人士交流。城镇物业中的楼、堂馆、所除了建筑构架外,内外装修上用得较多的材料是石材陶瓷、人造板材、铝塑板材、玻璃制品等。就装饰石材而言,一般采用的以饰面石材。主要为厚lcm2cm,各种颜色、花纹图案、不同规格的天然花岗石,大理石、板石及人造石材(包括复合材)、水磨石板材等,品种有国外进口和国产的,种类繁多。

  墙体石材。主要用在建筑群体的内外墙,规格各异,如外墙用蘑菇石,壁石、文化石、幕墙干挂石(天然的、复合的)基础用不同规格块石等。

  一般公建高级楼宇装饰,石材用量约占总装饰用材的30%一40%不等,可见装饰石材在物业管理上占有较大份额,如何把物业中的装饰石材保持其“青春常在”是物业管理的一项重要工作。众所周知,任何物品使用时日年久就必然按一定老化率递减,使其陈旧,更何况天然石材在室外受大气阳光、风雨的物化影响,尤其是环境污染使其褪色、风化、表面凹凸不平,更多的是由于石材品质和施工后期保养等方面的缘故,加之在生产过程中未作表面护理,故而在已建楼宇装饰石材中常常可见产生锈斑、泛黄、泛碱、水斑(湿痕)、污渍、白华、苔藓等病症,严重影响石材的外观图案、色彩和光泽,使装饰效果大为逊色。为消除石材在装饰后的病症就必须在石材加工前进行表面处理和装饰后的护理,使其青春永驻,这是中国石材业未来发展趋势。就物业管理来说,主要是石材装饰后的护理,现在比较成熟与常用的技术归结起来有:清洗、护理、着色、增光与研磨、粘接、修补与加固等。这些适用技术以不同手段对石材的前后期处理,均可达到色彩艳丽,光泽度高、经久耐用的目的。

  物业管理中几种常见的石材病症的预防及治疗介绍如下:

  1、锈斑。形成原因有先天的和人为的:部分石材材质中含有较多的氧化碳(FeO)和黄铁矿(Fes:),这些铁质矿物接触空气被氧化而生成铁锈(Fe:O,),通过石材的微孔渗出;石材在开采、加工、安装、使用等过程中,尤其在加工过程中有铁质加人、残留在石材表面,经空气氧化后形成铁锈污染。

  预防锈斑的关键是在石材加工后要进行有效的表面处理,以防止含铁质矿物被氧化后渗出表面。

  物业管理中处理已经产生的锈斑,主要是防锈剂。但由于现市场出售的除锈剂多属酸性,所以对不耐酸的石材(如大理石质、白云石质)使用前应进行试验,必要时加水稀释。还要注意在除锈后必须用清水彻底清洗,然后再用树脂注人,使石材具有防水功能的护理。

  2、水斑(湿痕)。形成的主要原因是受湿法施工中的水泥浆影响所致。因为水泥的成份中含有1%~2%的Na(OH),对水份的吸附性很强,在潮湿的大气中温度较高时,会形成具有腐蚀性的碳酸钠溶液并释出水份,这就是湿痕不干现象(即水斑)。预防湿痕不干现象的主要方法是注人树脂使石材防水,以阻隔空气中的水份与石材或水泥内部物质的接触,降低其化学反应条件;另外,尽量避免采用湿法水泥沙浆施工;施工后要做好接缝粘合与排水。

  处理已经出现的湿痕,目前尚没有较好的办法。主要采用的补救措施是用树脂注人方法使没有出现湿痕的部位颜色加深,以此调整两者颜色的色差;还有,可采用渗透染色来改变原装饰石材的颜色。“湿痕不干”可算是石材病症的癌症,是石材养护方面的一大难题。

  3、白华现象(俗称流眼泪)。由于湿法施工,石材背面灌注水泥沙浆,雨水掺人水泥沙浆中,溶解其中的钙或盐成份,带有钙、盐成份的水分渗人石材毛孔填缝不实处,天长日久形成水道渗出表面,与空气中的CO、酸雨等接触,生成不溶解的白色物——白华。

  如何消除白华现象呢?一是在石材加工后,用渗透型防护剂对石材进行六面处理,起护理作用;二是在湿法施工中渗人水泥白华防止剂,以降低水泥渗水形成水道;三是尽量采用干挂施工法。

  对于已经产生的白华处理:一是先用水将白华部分打湿,再用稀释的盐酸清洗白华直至消失;二是用清水冲洗已清洗的石材表面,使其达到中性为止,阴干后,再对石材表面及接缝进行养护处理。

  4、盐类晶化(俗称泛碱)。由湿法施工中强咸性水泥与大气中的酸性溶液反应而成。
2Na(OH)+CO2+H20一Na2CO3+H2O,碳酸钠通过石材的毛孔渗出到表面后进行中和反应,生成盐类溶液干涸后,就以晶态附在表面——盐类晶化(泛碱)。

  预防盐类晶化现象首先,要避免湿法水泥沙浆施工;其次,用渗透性防护理剂进行养护使其具有防水性能。

  处理已发生的盐类晶化,首先,用刷子将表面的白色粉末刷掉,再用大量清水彻底清洗残留物,最后,进行树脂注人或石材表面上用具有防水性能的抛光剂抛光即可。

  5、苔癣植物的生长。该现象主要产生在石材内部水份和有机质较集中的部位,它会致石材表面成苔绿,灰黄等苔癣,影响石材外观及寿命。

预房方法主要是止水、防水。对已长出的苔癣可用工具将其铲除,再用适合的清洗剂清洗,待干燥后用石材养护剂处理即可。

物业管理是我国房地产开发建设与人们生活程序化的一个新兴产业,其现状与时代的发展尚不适应。据杭州房地产管理局物业监管处资料,目前已有物业公司231家,物业管理的总面积在2000余万m,市区2万m以上住宅小区的物业覆盖率已达75%,这200多家物管公司中几乎都是规模小、注册资金较低、资质不高,达到一级资质的只有3家,专业技术人员配备少,技术装备差,服务水准欠佳,拥有或受管托物业建筑面积较少,抗风险能力弱。权威人士认为,杭州市房地产开发已经步人成熟期,但物业管理却还像尚处于摇摇晃晃的学步儿童。由此看来,提升物管地位与管理水平,还有一定的路要走。

进一步推行物业管理的社会化、市场化、专业化、全方位服务化的进程,倡导提供质价相符服务的物业管理企业,通过优胜劣态来提升物业管理全行业的整体水平,这都离不开建立一支具有时代气息的、有活力的、多功能的、强有力的物业管理队伍,而楼宇中的石材清洗与护理是现代物业管理的一项重要工作,所以加强学习,尤其是专业技能的学习,是必不可少的,是时代的要求。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。