企业培训师观点：企业发展战略中关于房地产的探讨

在越来越严峻的竞争形势下，众多中小房地产企业必须明确发展战略思路，才能求得长远的发展。文章针对中小房地产企业遇到的困境，通过对这部分企业进行内部和外部 的环境分析，并在此基础上建立了以探究中小房地产企业的发展战略思路。

　　新的国家调控政策使房地产开发企业发展战略的经营环境发生了重大变化，房地产开发企业发展战略面临着战略转换的新问题。在分析我国宏观调控政策的基础上，阐述了房地产开发企业面临的战略转换，分析了战略转换的内涵和实施的必要性，提出了房地产企业发展战略应对新形势下的主要对策和建议。

　　当前，国家在房地产行业关于土地、融资、购房按揭利率等方面的一系列宏观调控政策，国内房地产行业的蓬勃发展和日益激烈的竞争，以及国外房地产大企业发展战略和房地产投资基金对我国房地产市场的逐渐进入和争夺，使我国房地产业的发展环境、运作模式、产品开发、营销策划以及管理技术和方法等等和以前相比都发生了很大的变化，老一套的经营模式和开发方法已不能适应新的环境变化，进行发展转换和战略选择，以适应新的环境的变化，找出新的对策，是当今房地产企业发展战略急需思考的问题。

　　一：国家对房地产业宏观调控的主要政策内容与分析

　　1、宏观调控的主要政策

　　1）国家加强了对房地产开发土地供应的调控

　　2003年9月24日国土资源部“关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知”提出，要切实加强对房地产开发土地供应的调控，严格实行土地供应的集中统一管理，严格控制土地供应总量，充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用。各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让；进一步完善房地产开发土地供应政策，优化房地产开发土地供应结构，优先满足普通商品住房建设合理发展的用地需求；对经济适用住房用地，严格控制总量，审时度势，及时调控；同时严格控制高档商品房的土地供应。论文百事通这是国家对土地市场供应进行调控的具体政策措施。

　　2）严格信贷条件，防范金融风险

　　2003年最有影响力的政策要数中国人民银行的“121号”文件了。近几年，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快及低价位住房供不应求、高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。因此，适时调整信贷政策对促进房地产业健康发展，同时对防范金融风险具有重要意义。房地产业是国民经济的支柱产业，保持房地产业持续稳定发展，对促进国民经济持续快速发展十分重要。“121号”文件的基本精神就是要促进房地产信贷健康发展。

　　3）提升购房按揭利率，调整消费需求，防范房贷风险

　　央行在2005年3月16日宣布，调整个人住房信贷政策：不再对房贷实行优惠利率；房价上涨过快城市，最低首付款比例可提升到30％。

　　利率调整将使市民购房成本上升。大多数购房者选择的5年期以上的个人住房贷款，将由现行优惠利率5．31％调高至贷款基准利率6．12％，当然，央行允许各商业银行可执行的贷款利率下限为基准利率的0．9倍（即5．51％），也就是说，今后个人住房贷款利率将至少上调0．20个百分点。与前几年贷款买房相比，市民如今买房的成本已大大增加。2005年9月加息政策出台，5年以上的房贷从原来的5．04％上调至5．31％，增加了0．27个百分点，现在又将至少增加0．2个百分点。

　　2、房地产宏观调控政策分析

　　综观2003年的房地产政策，尽管各项政策之间联系不大，但实际是相互紧密关联的，各项政策的主要目的都是为了促进房地产业的健康发展。通过调控土地供应、整顿土地市场、控制房地产信贷等，主要目的是要对房地产开发商实行监管和调控；加大普通商品房及经济适用房的供应，重点为了解决商品房开发的结构性问题。严控房地产开发企业银行贷款，既为了规避银行风险，防范房地产泡沫，也为了减少购房者的风险，加强住房贷款担保体系将降低银行的信贷风险。每项政策的出台都不是偶然的、孤立的，都有其客观的背景条件，无论是房地产开发商，还是普通购房者，如果能深入了解各项政策的实质，将会增强对房地产市场的掌握和分析能力。

　　二：战略转换的内涵及其实施的必要性

　　1、战略转换的内涵

　　所谓战略转换就是企业发展战略为了动态地适应外部环境和内部条件的变化，或者为了利用潜在的机会而从原有战略转变到新战略，从而不断创造新的竞争优势。企业发展战略转换是一个具有生态特征的战略演变过程，是组织在快速变化的竞争条件下采取非固定式战略趋向的一种必然结果，表现为企业发展战略具有周期性、实效性特征。

　　2、实施战略转换的必要性

　　随着经营环境的变化，特别是经济全球化趋势、竞争的加剧、产业边界融合与变动、技术变革的加速以及顾客需求的多样化等，使企业形态、企业理论和企业发展战略发生了一系列大的变化，其中尤以企业发展战略的变化最为突出。企业为适应变化了的竞争环境，积极进行战略调整，选择新的经营战略和发展战略，推动企业发展战略发展进入一个新的战略转型期。企业要适应不断变化的竞争环境，就必须根据企业所处的宏观和微观环境的实际情况积极进行战略调整，对企业重新进行定位，改进或选择新的经营战略和发展战略，围绕增强企业发展战略的核心竞争力，推动企业进行战略转换。

　　三：房地产开发企业实施战略转换的具体对策及建议

　　1、做好房地产经营战略的规划

　　创造性地构思公司的战略目标、制度和实施既能适应竞争环境又能积聚和发挥特有资源和核心能力优势的战略规划，用战略管理思想和方法将内部和外部资源优化配置，形成推动企业稳步向前发展的竞争优势，战略管理就是支撑这一切的重要基石，从这个意义上说，房地产开发企业重视并做好战略规划和管理就显得十分必要，而且其独特的行业性质决定了房地产开发企业应该重视并加强战略管理。房地产经营战略的规划一定要符合国家的宏观经济调控政策以及城市规划发展的特点和趋势，以避免企业发展战略经营的风险，确保企业经营战略的长效性和获取稳定的利润。

　　2、进行战略性组织结构创新，建立高效的组织运作机制

　　企业组织结构的弹性和对周围环境的反应速度，成为企业发展战略能否持续生存和发展的关键所在。企业面临的发展环境随时都发生着变化，当环境变化只是细微的、不影响全局的时候，企业可以通过对战略行为的微调，使企业在运行中达到平衡；一旦这种变化是对企业有重大影响的，那么制定新战略在所难免，此时，创建与新战略相匹配的新组织结构是战略顺利实施的重要保障。组织结构创新也是企业发展战略建立持久性竞争优势的一个重要环节。

　　由于房地产企业是资金和管理密集型的高风险企业发展战略，其产品的生产周期长、环节多，因此，在进行组织结构设计时，须重点考虑以下几点：

　　一是管理权要高度集中，特别是资金和人员应统一调度和管理；

　　五是在部门设置时，应偏重于对市场的研究、项目的策划和规划设计的管理。工程管理要依靠施工企业的监理公司。