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企业培训师观点:对房地产企业所得税管理的理性分析与探讨

企业培训师吉宁 2015年12月12日 企业培训师观点

近年来,随着国民经济的高速发展,人口城镇化进程不断加快,房地产开发业得到了迅猛发展,业已成为国民经济的支柱产业,管好房地产税收事关经济发展和社会稳定。在房地产企业涉及的12个税种中,房地产企业所得税管理既是重点也是难点。管好房地产企业所得税,也就抓住了整个房地产税收管理的脉门。本文拟在对房地产行业企业所得税税收管理进行调查研究的基础上,透视房地产业行业特点,揭示房地产业税收违法行为,探讨完善房地产业企业所得税管理的新方向。

  一、房地产企业所得税概况

  “十五”末至“十一五”初期,随着我国经济健康、稳定和快速发展,人口城市化进程不断加快,房地产开发业得到了迅猛发展,并由此推动了相关产业的发展和经济总量的增加,为房地产业带来了全新的发展机遇。一度成为国内最赚钱的行业之一。诱人的利润空间和良好的现金流吸引众多行业外企业纷纷加盟房地产行业。

  然而,房地产行业丰厚的利润在纳税时却变得极不相称。《中国证券报》就曾发表了一篇题为《关注房地产高利润下的税收黑洞》的文章,以生动鲜明的数据和事例指出了暴利的背后隐藏着的黑洞。揭示出税务机关在房地产税收管理上存在的问题和不足。

  鉴如此,2005年,全国共有11个省级国税机关和29个省级地税机关开展了房地产行业的税收检查,大范围的摸清了房地产业的税收征管状况。截至2005年10月底,全国共检查纳税人27738户,其中,有问题13835户,问题率49.88%;查补收入合计415757.65万元,其中,查补税款371117.97万元,罚款27741.58万元,加收滞纳金16898.10万元。各省数据汇总显示企业所得税查补收入146769.35万元,占全行业查补收入39.55%;营业税查补额149692.45万元,占全行业查补收入40.34%。

  从检查结果和各地反映情况来看,普遍存在重流转税轻所得税的倾向,问题主要集中在营业税和企业所得税等税种上。由于房地产开发企业经营情况的特殊性和征管手段的滞后,房地产企业所得税流失更是十分严重。同时,税收对房地产行业的调控能力也大打折扣,房地产企业所得税税收征管也已成为国税部门税收征管工作的薄弱环节。因此,深入、系统地分析当前房地产企业所得税征管工作中存在的问题,寻求如何全面加强房地产企业所得税征收管理的对策,已成为税务机关当前一项十分重要的工作。
二、当前房地产企业所得税管理存在的主要问题。

  (一)相关职能部门特别是税务部门之间协调、监管不到位,造成房地产企业所得税管理失位。

  由于房地产经营企业销售不动产或转让土地使用权的收入,由地税部门负责征收营业税,而销售收入实现后的盈利所得由国税部门负责征收所得税,且房地产经营企业所使用的发票和开发成本中收取的建筑安装工程发票都是由地税部门负责管理的,这就给国税部门税源监控带来了一定的难度。加上房地产开发又是一项很复杂的业务,国税部门与国土资源、财政、土地管理、规划建设管理、房管、银行等相关部门的沟通不到位,不能做到信息共享和资源合理利用。很难查实房地产企业开发项目的数量、销售价格和销售进度,很难查实具体的建筑安装费用以及个人购房按揭贷款的支付时间和金额。由于国税部门缺乏有效的监管机制,使房地产企业偷税有了可乘之机。

  (二)企业刻意偷逃税款,严重侵蚀房地产企业所得税税基。

  (1)房地产企业所得税常见偷税手段。

  1、虚列或高估成本,偷逃房地产企业所得税。很多房地产企业不遵循会计制度确定的原则核算成本及费用,不按项目核算成本,将已完工与未完工的项目成本混在一起,在多个项目、多个年度中按自身的需要任意调节当期经营成本或者通过多预提配套设施费用等方法任意扩大开发成本;有的企业过分强调房地产行业的特殊性,以工程决算不能编出为由,造成财务核算上的“胡子工程”;有的企业利用虚开、代开、开过期作废发票等手段,人为抬高建筑成本,减少应纳税所得;还有的企业将开发项目中的停车场、商业网点及会所等产权属外商投资企业部分的成本费用,全部摊入可售房产成本,从而减少应纳税所得。

  2、房地产企业所得税通过业务往来偷逃税款。有的房地产企业以完工房屋抵顶银行贷款、抵顶应支付的建筑安装工程款、抵顶获取的土地使用权价款,不计销售收入,而直接冲减有关应付款科目,从而达到少缴税款的目的。

  3、房地产企业所得税拖延纳税现象严重。主要表现,一是预收账款不按规定申报纳税。不少开发商采取各种手段隐瞒、转移预收款收入,有的甚至将预收款直接转入私人银行卡,一直拖到房产交付使用后才入账缴税,使国家税款不能及时、足额入库。

  (2)、房地产企业所得税偷逃税新动向。

  1、将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款。

  一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式,以房换地,不记收入偷逃税款。部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要,抑或是拥有土地一方的利益需要,房地产企业与外单位签订联合建房协议后,用所建房屋换取土地,而所换价值不按规定确认销售收入,不按规定申报纳税。

  二是房地产企业以商品房或门面抵工程款不记收入偷逃税款。房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业,开发前期资金投入大、资金短缺严重,而建筑安装工程在承接建安工程时,为了顺利拿到所招投标项目,经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象。房子建成后就以相应等值的商品房或门面抵建安工程款,以此抵免营业额,偷逃营业税。

  三是房地产企业以收据收取车库、杂物房等售房款不记收入偷逃税款。国家建设部和国家测绘局对房地产行业在办理产权登记时有规定,凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋不予办理产权登记。房地产开发企业开发商品房时一楼的杂物屋和顶屋的坡屋一般都未达到2.2米高度,部分车库也未达2.2米高度,在销售此类房屋时与购房者一般以合同形式约定使用年限。房地产开发商以不能办产权证为由,在售房时自制收款收据,将收取的金额挂“其他应付款”或干脆挪做“小金库”使用,造成税款流失。

  四是房地产企业通过代收各种“初装费”及基金不记收入偷逃税款。按现行房地产开发企业运作方式来看,房地产开发企业在收取售房款之外,还收取部分代收代付或代垫款顶:如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等等各种费用。现行营业税政策规定,营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用,包括代收、代垫款项。而房地产开发企业以企业实际没有取得代收代垫款项收入为由未进行纳税申报。
2、房地产企业所得税通过土地评估增值虚增开发成本偷逃税款。

  按照建设部门的有关规定,房地产开发企业的资质规定了注册资本越多、开发规模越大,则资质等级越高。目前房地产企业有相当一部分是民营企业性质的有限责任公司,这些企业在初建时其注册资本不大。为了提升资质,这些规模较小的房地产开发企业利用购进的土地经初步“三通一平”开发后,进行虚假土地评估,虚增土地成本,一方面增大注册资本,提升资质,另一方面虚增土地成本直接记入开发成本,减少企业所得税税基。还有些房地产开发企业则与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本,多计成本偷逃税款。现行建筑安装企业的建安发票,主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法,只要缴纳营业税及附加,在开票“窗口”或征收部门都能开到,少数地方把建安营业税及附加作为“引税”的重要渠道,这就为房地产开发企业偷逃企业所得税有了可乘之机。房地产开发商用支付3.3%营业税及附加的代价,就可以轻松的偷逃33%的企业所得税。

  3、采取“假借款、真按揭”偷逃税款。

  随着银行经营方式多元化的发展,金融按揭贷款购房方式作为一项新兴实用的服务项目,成为房地产销售业务中的主要方式。有的房地产企业为缓解资金压力,采取假按揭的方式,通过收集个人身份证、户口簿搞假销售,或窜通购房者,虚抬房价搞假按揭,骗取银行贷款来弥补资金缺口,在账目处理上不记销售收入,而是作为长期借款记账,偷逃国家税款。

  4、利用建安公司、销售公司等关联企业进行偷逃税款。

  随着经济发展,房地产开发企业也在向集团化方向发展,即房地产开发企业发展到一定程度后,利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司,使其成为控股公司或全资公司,然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建;将房地产的销售业务分离出去,经营其房产开发企业的代理销售业务、广告业务等;物业公司则代收房产开发公司一切价外费用,如代垫代付维修基金等费用。这些关联企业通过订立各种假合同等手段,相互调控收入及利润,以达到偷逃税收款的目的。

  5、人为造成账务核算混乱进行偷逃税款。

  其手段主要有以下几种:一种是不结转收入,不核算成本。房地产开发资金使用成本较高,应缴纳税款金额较大,部分房地产企业为节省财务费用,主观上存在拖延缴纳税款的故意。从2005年房地产开发企业大检查的调查情况看,普遍存在预收款不结转收入申报纳税的情况。另一种是不按财务制度和税法规定确认收入的实现和开发成本的结转,而是根据企业的经营、融资的需要随意确认收入和结转成本。还有一种是利用行业特点,故意调整成本。房地产开发公司往往利用房地产项目开发时间长的特点,将几个开发项目不易区分的成本混在一起,设置一个“共同费用”账户,不按照权责发生制原则和配比原则结转经营成本,根据收入情况利用“共同费用”账户随意调整成本,制造“明亏暗盈”的假象,达到其调减利润偷逃税款的目的。

  6、通过“预提费用”虚增成本偷逃税款。

  按照税法有关规定,根据预提费用年末不得留有余额的规定及权责发生制原则,对开发建设周期比较长的房地产开发的预提费用,应区别不同情况进行处理。但是许多房地产公司“预提费用”账户中提取的费用年终存在大量结余。此类房地产开发公司主要采取两种方式虚增成本:一方面,通过争取地方企业及有关部门的优惠政策来少付或者不付各项费用,同时仍提取按照规定应支付的各项费用,而不是按照实际支付金额计列相关费用;另一方面,继续提取国家已取消的收费,形成应付而付不出的各项费用长期挂账,通过“预提费用”等往来账户记入开发成本。房地产公司通过上述方法造成账面上经营亏损,从而达到不缴或者少缴企业所得税的目的。

  (三)房地产企业所得税税法刚性不足,处罚力度不够。

  由于纳税人对税务机关消极对抗,不提供有关资料,不配合税务机关的检查,加之对房地产企业所得税规范管理的税收政策法规单一,按照征管法处罚的程序较为繁杂,实施过程中存在调查取证难,成本核算难等诸多因素制约,难以对房地产企业造成震慑,客观地助长了企业偷逃税心理。
三、房地产企业所得税精细化管理方向探讨。

  (一)房地产企业所得税要强化房地产企业财务管理制度。规范房地产企业的财务核算管理,根据实际情况分层次采取不同的企业所得税征管方式,即查帐征收和核定征收。由于房地产企业纳税意识、财务管理、会计核算等方面都存在差异,基层管理分局应组织有针对性的纳税辅导,加大有关房地产业的税收相关政策及财务制度的宣传工作,区分不同对象,采取不同征管方式。要求房地产开发企业按照有关会计制度的规定正确地建帐建制,正确进行财务核算,准确计算出应纳税所得额并申报纳税,从而消除企业随意调减利润的问题。

  (二)建立健全房地产企业所得税的立体税源监控体系。从房地产企业偷逃税款的手段和原因来看,纳税人偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。因此,要遏制房地业偷逃税行为,需要税务部门对房地产开发各环节进行跟踪,强化对房地产业的全程监控。一是加强部门配合,建立信息传递制度,实现税收的源泉控管。房地产开发业务的每一个环节都必须通过企业部门办理相关手续,税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系,建立信息传递制度,及时掌握房地产开发企业的涉税资料,并建立档案,全程跟踪,努力获取企业建筑成本等信息。为了增强纳税人信息的真实性,税务人员在取得纳税人税务登记资料后,应到现场进行实地调查及到相关部门核实情况。如北海市企业在前几年对享受停缓建税收优惠政策的房地产项目分别发给了优惠证,但许多重新开工的项目超过了原来规定的优惠范围,要么扩大享受优惠政策的面积,要么把没有享受优惠政策的项目当作享受优惠政策的项目报批。因此税务人员只有通过实地调查和核实,才能杜绝超范围享受税收优惠的现象发生。二是改进税收征管手段,提升管理效率。一方面要加强对房地产企业纳税人的登记、申报管理,并实行全程跟踪管理,经常分析有关税源,发现问题及时检查,涉嫌偷逃税的,及时移交稽查部门,防止因税务机关内部管理脱节而发生偷逃税行为。另一方面加大对房地产开发工程的成本审核和票据的审核管理力度,增加建安企业的工程成本真实性和准确性,尽量防止房地产利用假合同、假信息虚增成本,以达到偷逃税款的目的。同时,税务部门还要加强对房地产企业销售环节的监控。房地产业的税收主要体现在销售环节,税务机关在销售环节加强对房地产的票据领用、管理、结算的管理,就能最大限度地掌握房地产开发企业的收入情况,据此审核企业申报纳税的真实性和准确性。

  (三)加大房地产企业的纳税评估力度。依托计算机技术,根据房地产行业纳税情况的历史数据,开展行业税收负担率、成本利润率、销售收入利润率、企业所得税负担率等指标的分析,发现指标异常的企业,列入评估对象,实施及时控管。

  (四)密切加强与各相关职能部门的联系。建立信息共享制度,实现房地产企业所得税征管统一。加强与工商、国土资源、规划建设管理、房管、财政、银行等相关部门的信息交流、采集涉税信息,实现对房地产行业税收的部门联合控管。

  (五)加大稽查力度,规范行业税收秩序。加强对房地产行业的专项检查,通过检查对存在的问题进行深入细致的剖析,对上述偷税行为进行严惩,依法打击税收违法行为。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。