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企业培训师观点:对房地产企业所得税管理的实践与思考

企业培训师吉宁 2015年12月12日 企业培训师观点

今年,咸宁市国税局直属分局以房地产企业所得税管理项目建设为抓手,大力实施房地产企业所得税精细化管理战略,全面推进温泉城区房地产行业税收科学化、制度化、规范化管理,取得了明显成效。截止11月份,辖区内76家房地产企业申报率达到了100%,共入库企业所得税1425万元,占市直企业所得税收入的20.6%,是去年同期入库税款的13倍。

  一、主要作法及成效

  (一)加强组织管理,突出自身特色

  一是实行集中管理。年初,根据市区一体化管理的要求,对市区咸安和温泉两个城区房地产行业税收管理职能进行归并,实行集中统一管理。同时,抽调3名业务骨干,成立了市直房地产企业所得税管理组,配置办公室和办公设备,按流程分工、以事定责、以责定人的原则,落实工作任务和职责,实行专班管理,从而较快地理顺房地产企业所得税内部管理机制。

  二是实施项目管理。将市直房地产企业所得税管理作为今年一项重点工作项目,通过开展项目建设,达到加强和规范房地产企业所得税管理的目的。成立了房地产企业所得税精细化管理项目建设领导小组,成立了3个项目建设工作专班,即:规范化管理工作专班、技术服务工作专班、综合协调工作专班,分工明确,责任到人,加强项目建设的组织、协调和督导工作,及时处理和解决项目建设过程中出现的困难和问题。

  三是实行计划管理。制订了《分局房地产企业所得税精细化管理项目建设实施方案》,明确了房地产企业所得税精细化管理项目建设的指导思想、工作目标、实施办法、工作要求,统筹安排,精心部署。同时,制作了《分局项目建设阶段性工作任务分配表》,对阶段性工作进行具体安排,项目建设领导小组每月列表进行逐项督导、检查和考评,以此来督导和推动项目建设扎实有效地开展。

  (二)加强制度建设,规范管理行为

  一是建立相关制度。针对温泉城区房地产企业所得税管理的实际,制定了《分局房地产企业分类管理办法》、《分局房地产企业户籍巡查工作制度》、《分局房地产企业开发项目管理办法》、《分局房地产开发企业所得税清算工作规程》、《分局房地产企业税收征管档案管理办法》,进一步规范房地产企业所得税征纳行为,促进房地产企业所得税规范化、精细化管理。

  二是严格执行制度。在企业分类管理方面,严格按企业规模、经营状况、纳税信誉等情况进行评定,每年按标准评定和调整一次,中途不得随意调整。在户籍巡查方面,实施一个季度巡查一次,巡查工作完成后,在税收管理员工作平台中及时填写巡查记录,做到户籍巡查及时,全面、准确。在所得税清算方面,切实加强完工项目清算管理,按清算选案、清算实施、清算审理等环节,做到环环相扣,不留死角。在档案管理方面,按归集存档的方式对采集的资料进行分类,实行一户一档,统一管理。

  三是严格专项督考。健全了房地产企业所得税管理专项督导考核办法,将户籍管理、税源监控、纳税评估、办税服务等工作的进行细化、量化,明确划分责任,对责任人根据责任大小,实行利益挂钩,严格奖惩兑现,较好地增强了干部职工的工作责任感和紧迫感。

  (三)加强部门协作,构建管理网络

  一是建立协税网络。针对房地产开发行业的特殊性,分局根据各主管部门职责,积极加强各部门的协调和配合,建立了一套国税与工商、土地、规划、房管等部门共同组成的联席协税机制,健全了协税护税网络,形成了良好的社会综合治税氛围。

  二是加大协税力度。通过部门联席协税机制,管理组派专职管理员与地税联合办公,定期召开会议,及时了解开发企业销售收入、施工成本结算、税款缴纳情况,共享用票信息;与工商部门进行工商登记信息交流,实行源头控管;与银行、国土资源、规划、房产等部门进行资金流转、土地转让、规划审批信息交流,了解房屋预售时间、房屋按揭合同、房屋实际销售价格等信息,及时掌握房屋预售收入,确保预售环节所得税及时入库;通过与建设、工程监理等部门的工作联系,掌握建筑工程成本定额和实际建筑成本情况,为项目完工清算提供参考依据。通过加大协税,及时掌握企业经营、资产状况,详细了解每个房地产开发项目具体座落位置、总建筑面积,在日常管理中随时予以调查核实,防止企业瞒报现象,堵塞税源管理漏洞。

  三是突破工作难点。房地产开发企业的管理部门较多,涉及到多个方面、多个部门的利益,对工作中存在的困难和问题,分局及时向市委、市企业和市局领导请示报告,积极争取市委、市企业和市局的大力支持,加大了工作突破力度,形成了工作合力,促进了房地产企业所得税管理工作的顺利开展。

  (四)加强税源监控,堵塞管理漏洞

  一是加强户籍清理核查。

  派人与工商局、地税局等有关部门进行户籍数据交换和比对,并组成专班人员深入城区逐区域、逐街道、逐户进行“地毯式”排查,调查核实,确保户籍清楚准确。

  二是加强房产项目管理。对已立项但未开发的房产项目,进行逐户核查,跟踪掌握最新动态;对未完工开发的房产项目,在开发初期,总体掌握工程的开发情况,项目竣工后,要求企业及时上报成本费用分摊办法,建立企业日常监控管理动态台账,逐户分季度反映与有关预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况,对应缴未缴的税款进行补征;对已完工项目,要求房地产企业将预收款结转销售并开具销售发票,不得提前或延迟开票,督促企业将预收款转入销售收入,并按规定预转成本及时进行了纳税调整和补税,有效堵塞管理漏洞。

  三是加强税源信息管理。加大资金投入和信息化建设力度,自主研发出一套“房地产企业税源管理信息系统”软件,包含独具特色的户籍分布地图、项目电子地图、各种电子台账和动态监控信息模块,利用这一系统,将过去分散的资料全面整合,并按流程优化,实现了信息共享、实时更新、精确管理,有效提升了税源管理的精度和效率。

  (五)加强税源分析,确保应收尽收

  一是开展纳税评估。结合温泉城区经济发展的实际,建立了房地产行业利润率、行业税负率、企业所得税税负率等预警指标体系,按季度对房地产开发企业进行纳税评估,依托计算机技术,对指标异常企业纳入纳税评估,经纳税评估发现企业涉嫌少报收入、多分摊成本、多扣除费用等的,及时约谈,实地核查,有力地提升了税源的监控水平和征管质量。

  二是开展汇算清缴。主要是认真落实预缴税款制度,对企业实现的税额,在规定的期限内通过勤催、严督等办法做好预缴,力求做到季清季结。同时,结合年终汇算清缴,严格执行各项税收政策,采取帐面检查与实地核查相结合的方式,对申报资料的完整性、合法性和基本数据逻辑关系进行认真审查,防止项目漏审和申报资料不全的现象发生。

  三是开展专项检查。分局联合市稽查局开展房地产企业所得税专项清理检查。对那些纳税意识较差,态度强硬的纳税人,严格按国家税收法律程序,依法进行征缴和处罚,做到不讲关系,不徇私情,较好地维护了税收征纳秩序,使辖区内的房地产企业所得税预缴率都达到100%以上。

  (六)加强税收服务,营造和谐环境

  一是开展税法宣传。召开了房地产企业法人和财务人员参加的政策宣讲会,告知纳税人房地产企业所得税的征税范围、计税标准、适用税额、纳税期限,提倡依法纳税、诚信纳税,增强纳税人的纳税意识,提升纳税人的税法遵从度。

  二是开展纳税辅导。税收管理员经常深入房地产企业挨家挨户进行税收政策宣传,开展纳税辅导,辅导纳税人建帐建制和申报纳税,帮助解决生产经营和纳税过程中的困难和问题,以防止纳税人因不了解有关政策而导致计算和申报税款的错误,使纳税人在较短时间内掌握房地产开发涉税新政策。

  三是开展特色服务。制作并发放了《市直房地产行业税收便民服务卡》,建立市直房地产企业征纳服务QQ群,及时提供政策咨询、财务建帐、纳税申报等方面的税收服务,较好地营造了和谐的征纳关系,树立了良好的基层国税部门形象。

  二、存在的主要问题

  通过近一年来的房地产企业所得税征管实践,我们取得了较好的成绩,但仍存在一些的问题,主要表现在以下几方面:

  (一)房地产企业方面的问题

  1、纳税意识不强。部分房地产企业法人对纳税义务和有关税收政策不清楚,对不履行税收义务所应承担的法律责任的认识和重视程度不够,申报纳税意识不强,存在违法经营和偷、逃税的侥幸心理。

  2、财务管理不规范。一是财务管理混乱。经营帐务不全,有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产企业采用预收售房款的形式,不开具正式发票,预收款不上帐,不作收入。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长,与建安施工企业结算不及时,有的仍然按收付实现制多列支付;对未售房面积,收入未转但成本已提前列支,造成收入、成本不配比,无法核实其真实成本,无法真实反映企业盈亏情况;有的按预计数开具收款收据入帐,造成成本虚增,同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。

  3、偷逃税行为严重。很多房地产企业的供货商无固定经营场所,无营业执照和税务登记证,不开具发票或开具虚假发票行为严重,经营行为隐蔽,流动性大,不申报、假申报的行为时有发生,有的还利用房地产项目开发时间跨度长、环节多、成本计算复杂等特点来规避税收,偷逃国家税款,造成国家税款大量流失。

  (二)国税部门自身的问题

  1、征管力量不足。房地产行业是一个新兴行业,由于房地产市场尚不规范,涉及的税收问题比较复杂,房地产企业税收管理政策性非常强,对管理人员的综合业务素质要求较高。加之当前国税部门具有一定房地产企业所得税管理经验的人员很少,专职管理又难以到位,征管力量薄弱,管理人员的业务水平和工作能力制约了房地产企业所得税管理的质量和效果。

  2、管理信息不对称。一方面,房地产开发周期长,少则一年,多则三、四年或更长,成本费用支出项目多,资料保管不善,或者无法提供,加之跨年度审核工作量大、企业法人、财务人员变更频繁,带来信息的大量流失和不真实,纳税人和税务部门信息的明显不对称,造成了税务部门对成本审核和确认困难。另一方面,由于房地产主管部门之间信息的不对称和各自为政,导致国税部门获取纳税人经营信息的渠道单一和不稳定,也给房地产企业所得税日常管理工作带来较大的困难。

  3、管理手段不多。一是以票控税作用小。目前,绝大多数房地产开发企业在收取预售房屋款时,采取白条或收据收款,有的用建筑材料发票冲抵售房款,从而造成收入体外循环,致使发票管理没有发挥应用的控税作用。二是违法行为查处难。房地产行业流动性强,跨地区经营和流动经营的外来房地产开发公司较多,违法经营行为隐蔽性强,给税收部门查处违法行为带来一定的难度。

  (三)税收管理外部环境方面的问题

  1、支持力度不够。有关部门不能正确认识涵养税源与依法治税的关系,对税务部门依法治税工作认识和支持不够,为了部门自身利益制定出台房地产优惠政策,对房地产商的一些不规范作法睁只眼闭只眼,甚至为房地产商不规范经营和偷税漏税提供便利条件。

  2、部门合力不足。由于房地产主管部门利益的驱使,加之还没有建立起房地产企业税收管理的部门协作制约和激励机制,造成了部门配合不力,协税护税组织不够完善,使部分相关税收无法彻底清算,增加了房地产企业所得税管理的难度。

  三、主要对策

  1、进一步加强税收政策服务。一是加大税法宣传力度,将房地产相关税收政策特别是所得税政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员,让政策深入人心;二是主动深入企业宣讲有关税收政策,帮助健全财务制度,规范财务核算,简化纳税申报手续,提供及时的税收政策服务,减少房地产行业企业的纳税风险。三是经常向企业主管部门汇报情况,宣讲房地产税收政策,争取支持和配合,营造良好的税收管理环境。

  2、进一步加强税收征管力量。一是要成立专门的职能管理机构,充实房地产企业所得税管理人员力量,实行专业化管理。二是要提升税务管理人员业务水平。加强对税务人员房地产行业有关税收政策、其他国家政策、生产经营、财务管理、征管技巧等诸多方面的知识培训,提升他们的理论水平和征管技能。三是提升房地产企业税收管理信息化水平。将计算机技术和CTAIS等软件充分运用到房地产税收管理之中,包括税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息采集等各个环节,通过全面、科学采集各类信息,努力实现房地产行业登记管理的及时性、纳税申报的准确性、税源监控的有效性和行业管理的规范性。

  3、进一步加强重点税源监控。一是加强源头监管。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控;二完善管理措施。加强对建安公司、项目工程、子工程的管理,建立健全单项工程档案管理。与此同时,要加强发票管理,规范房地产开发企业在生产经营过程中取得、使用的发票,充分发挥以票控税的基础性作用。三是加大打击力度。要抓好房地产行业专项稽查,对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重,造成不良影响的,予以严厉打击并公开暴光,确保房地产企业税收不流失。

  4、进一步加强部门协调配合。一是进一步建立健全工商、国税、地税、技术监督等部门间的工作联系制度,加强协作共管。二是建立健全部门间的信息共享制度。进一步明确部门的信息传递要求,加强信息监管,实施源头控管;三是建立健全部门间的工作协作激励机制。实行委托监管和税款代征管理等办法,兼顾各部门利益,加大部门协调力度,充分发挥部门职能作用和协税护税积极性,形成社会综合治税网络和机制。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。