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培训讲师谈管理:解构中国楼市:泡沫背后的思考

企业培训师吉宁 2015年12月12日 培训讲师谈管理

郭海萍是个33岁的已婚女人,为了能与两岁的孩子团圆而急于买一套属于自己的房子,但却苦于手头拮据。随后事情出现转机,海萍的妹妹海藻决定帮助姐姐筹钱买房,所有的情节由此展开。


 


以上是电视剧《蜗居》的开始。该剧最近在国内广为传播,并引发了中国观众的热议。故事背景设定为江州(在此影射上海);情节环环相扣:妹妹海藻后来成了当地市长秘书的情妇,而这位市长秘书因贪污腐败接受调查,最终因车祸身亡。虽然电视剧情可能过于戏剧化,但近日中国楼市呈现急速高位攀升,给这样的电视剧提供了丰富的素材。一些城市的房价已经高得离谱,很多还未置业的人担心自己可能永远都买不起房子。


 


一年前,为应对全球经济衰退对中国经济增长率的影响,政府出台了一系列刺激房地产市场的措施,包括降低房贷利率和保证金等等,而房地产投资约占中国固定资产投资的三分之一。自此,中国人开始掀起新一轮买房的热潮。


 


国家统计局数据显示,今年1-10月,全国商品房销售额同比增长近80%。商品房销售面积同比增长48%。全国平均房价同比上涨幅度约为21%


 


一线城市的房地产市场则更为狂热。据中国指数研究院监测数据显示,在11个重点城市中,有6个城市的房产成交面积在前11个月内超过去年同期的一倍。上海住宅销售面积同比增长了70%,增幅在重点城市中最低;涨幅最高的杭州住宅销售面积增长率则高达162%


 


这些令人惊愕的增长率的背后是什么?分析人士认为,流动性充裕带动了短期内需求的上涨。但在更深层的基础上,他们认为有更多的因素在推动楼市走高,包括现行的垄断性土地出让制度造成供给扭曲。如果这些因素以及其它经济结构失衡的状况不能得到解决,观察人士担心,这将对中国的经济增长和社会结构的长期走向造成不利影响。


 


一位上海的房地产开发公司的总经理表示:“我认为目前的楼市狂热代表着市场经济中‘恶’的一面。”他指出目前流向房产开发商的资金来自于各个渠道,包括其他行业的民营中小企业、受惠于经济刺激计划因而现金充裕的大型央企,以及富裕的国内个人投资者。“另一方面,中国房产市场的投资者并不指望靠租金收回投资,他们是靠下一个炒房者接盘而获取收益。”他补充道,“但是我并不认为楼市会在短期内回落。集体的下意识在推动着楼市继续走热。我们感觉到这是疯狂的,而且感到有一些不对劲。但是作为房产开发企业,我们的工作就是建造楼宇。”


 


本土需求主导


 


并不是所有人都认为现在是投资楼市的有利时机。政策风险正在加大,对政府明年可能会出手消除楼市泡沫的预期也在增长。11月底有报道称,高盛有意以3亿美元出售其持有的上海花园广场物业。


 


然而目前投资者的热情尚无降温的迹象。大城市的高档住宅正在不断拉高资产估值。看看上海豪宅的标杆作品——汤臣一品。到今年六月为止的四年内,汤臣一品平均每年只售出一套。但在622,一天内就成交了5套,截至11月中旬的五个月内,汤臣一品共出售42套单元,收回资金20多亿元。在上个月,汤臣一品再度刷新上海最高房价成交纪录,以9610万元售出一套600平米的公寓。


 


大城市高端住宅市场的表现尤为耀眼。中原地产研究中心的数据显示,今年9月,北京高档住宅销售占商品房销售总面积的25%,而3月份这一比例尚不足10%。许多投资人预期房价将会进一步上涨。上海中心区域浦东陆家嘴的一位房产中介经理对本地的一家报纸记者表示,有超过40%的陆家嘴高档住宅购房者是为了获取投资性收益。


 


这些投资者来自何方?有报道显示,70%的上海高档住宅购买者来自于中国其他城市。过去,经常有评论指责是外国人拉高了中国房价,但目前这轮激增的需求——至少在豪宅领域——则主要来自于国内投资者。戴德梁行投资部的数据表示,国内高档房产的投资者中以本国公民居多。至9月中期,单笔价值超过1千万美元的32套房产交易中,有84%为国内购房者所得。


 


狂热的根源


 


从短期来看,有关专家一致认为,大量的新增银行贷款是推动中国楼市快速上涨的重要因素。中国的经济刺激计划中有部分资金依赖于银行贷款。到10月末,银行今年新增贷款已接近10万亿元,同比增幅超过150%


 


这些新增贷款中有很大一部分涌入房地产市场。国家统计局数据显示,今年前10个月,各渠道筹集的房地产开发资金同比增长了43.4%,高达4.4万亿元人民币。房产按揭贷款同比增幅达到惊人的120%,超过6160亿元,而银行为房地产开发商提供的贷款同比增长了50%,超过9110亿元。


 


但在更深层面上,中国房地产市场还存在更本质的问题。近日,经济学家、中央党校研究室副主任周天勇教授就谈到了上述问题。12月初,周教授在接受北京《经济观察报》采访时指出,从深层次看,房价高涨与高度垄断的土地招拍挂体制有关。


 


在中国,地方政府依靠出让土地获得巨额收益。例如,今年北京市土地出让收入约占全市财政收入的三分之一。这意味着地方政府对于限制土地供应以及推高房价有利益驱动力。前述上海房产开发商表示,在房产开发成本中,和政府有关的各项费用(包括土地成本、税费以及其他各项费用)约占总成本的60-65%左右。


 


今年,随着房地产开发商的需求回升,土地价格不断上涨。根据中原地产研究中心的数据,今年1-10月,全国十大重点城市的土地出让收入均超过去年同期,甚至高于被视作房产鼎盛时期的2007年全年的收入水平。


 


截至今年9月下旬,上海土地出让金收入已达526亿元,其中住宅用地收入近300亿,两项数据均居全国之首。到第三季度末,北京土地出让金收入就已超过去年总额。10月份单月,中国60个城市住宅用地交易成交了337宗,其中有29宗的溢价水平超过100%


 


专业从事房地产研究的上海易居房地产研究院的周建成博士指出,目前在楼市等资产领域的投资收益要远高于实体经济领域。这就造成,即使泡沫濒临崩溃,也很难让投资者保持冷静,抵挡住投资于房地产业的机会。


 


这种心态被中国中小企业所面临的经营困境得到加强。上海的华东师范大学房地产研究中心副主任华伟指出,中国中小企业纷纷从陷入困境的行业里撤出,转而投入资产市场,进一步促动了楼市的活跃。


 


同时,除了政策和宏观经济面的现实问题,还有人认为中国的文化因素也在楼市泡沫中扮演着重要角色。景林资产管理有限公司的高级分析师杨沁宇认为,对房产的巨大需求体现出中国人对添置物业的强大消费倾向,他呼吁中国人的消费习惯应该更趋于多元化。


 


楼市泡沫的深远影响


 


中国人的消费习惯是否比中国政府的政策更容易改变,还有待观察。但是很明显,不断攀升的房价意味着中国经济和金融业面临的风险也在不断积聚。易居研究院的周博士指出,高房价会导致通胀预期和房价持续上涨的恶性循环。流动性过多会引发通胀预期;大批消费者涌入楼市以求规避通胀风险;而在羊群效应的影响下,资产价格将进一步上涨;如此循环反复。


 


位于杭州的浙江大学的叶航教授也同意中国楼市的快速发展可能会导致通胀,但他认为短期内不会出现恶性通货膨胀。而在3-5年内是否会爆发恶性通胀则有赖于政府的调控政策是否得当。


 


此外,楼市走高还将加剧社会贫富差距,并削弱大多数人的消费能力。经济专栏作家叶檀在其博客中反问到,如果大部分人在购买一套房子后就基本丧失了消费能力,将会产生怎样的后果?


 


除了从实体经济中吸走大量资金,膨胀的房产价格对中国经济还有其他的负面影响。景林资产的杨沁宇表示,拿上海为例,飙升的房价抬高了当地的生活成本,同时还催高了周边地区的房价。他认为当地政府必须关心低收入人群,为他们建立住房保障系统。


 


未来举措


 


博士也认为目前的楼市,尤其是北京、上海等一线城市的高价楼市,对当地政府形成了一定压力。他预计明年各城市将出台相应的政策,以应对本地房地产市场所出现的问题。


 


从长期来看,周指出,中国政府有一系列的“待完成事项”,“包括必须改革产业结构、征收高端物业税以抑制投机、必须改革土地制度,增加土地供应,建立更完善的社会住房保障体系……各级地方政府还应合理引导消费者的不现实购房预期,引领消费需求走上更健康的方向。” 


同时,对于那些希望楼市回落的人,不妨听听叶航教授的意见。他推断,随着实体经济开始复苏,资金逐渐退出楼市,资产价值也会逐步下降。更重要的是,随着通胀预期不断加大,政府很可能会对当前的货币政策做出调整。叶教授表示,“我认为楼市在明年将面临许多不确定性,风险正在积聚,现在并不是投资楼市的有利时机。”然而,对于类似于《蜗居》中郭海萍那样的购房者,这一警告并不能让他们宽慰。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。