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房地产市场的怪象:房市出现地王频现与楼盘打折并存

企业培训师吉宁 2015年12月8日 企业管理培训

按照市场常识,地王频现与楼盘打折并存是不大可能出现的矛盾尴尬现象。因为对一个市场信息透明、人人按游戏规则出牌的成熟市场生态而言,房市显露“降温”迹象和久违的“降价促销”昔日重来,无非释放两个信号,要么是房地产实际需求(包括自住和投资)下降,要么是房价太高遏制了现实和潜在需求,其导致的结果只会是地王淡出而不是地王频现。

在我看来,地王频现与楼盘打折并存怪状是现下国人对房市心中无数的结果。比如,当下中国究竟还有多少人想买房?其中投资性买房和自住性及改善性各占多少?未来一段时间内新推出楼盘有多少?已售出住房中有多少是属于空置而非实住?中国房价收入比究竟是多少?与国际惯例有无可比性?没有谁说得清,谁也说服不了谁。

而且要命的是,面对谜一样的房地产业,有的谜底房地产商却是心中有数的。北京中坤投资集团董事长黄怒波坦言:“房地产业当然是个暴利行业,如果没有暴利,为什么各类企业都来搞房地产?”对于房地产业的利润究竟有多高的问题,黄怒波说:“这得看你怎么计算。房地产业现在普遍实行预售制,比如,一个20亿元的项目,自有资金有5亿元就行了,其他可以通过预售来解决。如果以项目结束时总的投资额来计算,利润率可能有15%到20%;但如果以自有资金计算,利润率可能高达100%到200%。”地产商对真实需求的心中无数,加上对暴利的疯狂追逐,房市出现地王频现与楼盘打折并存便不奇怪。

事实上,地王频现还有“天时”因素。就北京等大城市房价为何居高不下甚至逆势上扬,黄怒波解释说,一是社会上存在通胀预期,不少人想购买资产保值增值;二是因为流动性过剩,企业尤其是国企手里“不差钱”;三是实体经济不景气,制造业缺乏投资机会;四是一些大企业,包括部分央企,没有发挥好带头作用,纷纷高价拿地,为房地产市场推波助澜。我同意黄的分析,在我看来,如果说地产商的逐利本性和心中无数是“人和”,现时环境“利好”则是“天时”“地利”因素,三种因素叠加作用,必然导致地王频现与楼盘打折并存。

而对中低收入阶层的百姓而言,面对未曾改变的“房价在天上,房子在地上”的现实,与其说他们对市场反应迟钝导致“买涨不买落”法则失灵,毋宁说他们对市场已无力敏感懒得反应。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。