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万科地产的新圈钱计划

企业培训师吉宁 2015年12月8日 企业管理培训

一直以来万科的“动作”都被看作是市场的风向标,上半年地产市场的热销已不仅仅是反弹,市场人士也纷纷看多地产。如此房地产牛市到来,万科未来三年的业绩将呈现持续上升。

112亿:新圈钱计划

9月15日下午,台风并未阻挡万科投资者的热情,在位于深圳上梅林的万科总部临时股东大会上,112亿元融资方案的六项议案通过率超过99.8%。

与此前市场担忧的情绪相反,此次公开增发得到了万科股东的高度认同。“楼市已转暖融资正是时候,等市场火起来再融资就来不及了!”在投票现场某机构投资者对记者如是说。

112亿元融资是万科上市以来最大笔再融资方案。其用途将是“拟投入92亿元资金用于14个住宅项目的后续开发投资,另外20亿元用于补充公司流动资金”。

据记者了解,14个项目当中既有原有项目的后继开发,也有今年的新增项目,对于融资所产生的效应,万科总裁郁亮在投票现场颇具信心:“之所以今天提出再融资的想法,是因为我们已经确信公司回到了增长轨道。”

很明显,万科已从一年前的谨慎态度转为看多,积极融资备战下一个地产牛市的到来,这是万科融资的主要原因。

据悉,2007年9月政策转向时,万科所重点关注的14个主要城市的成交批售比已经低于1,市场已经供过于求;而2009年7月政策进行微调时,14城市的成交批售比为1.78。

“批售比”指的是某区域市场的某时期成交量与所有批准销售房屋的比值,据万科内部人士透露,这个数据是万科衡量市场的依据。

万科跟综统计14个城市的该数据,其房价调整以及策略调整等都会分析参考该数据。7月14日城市成交批售比为1.78,亦即显示出市场供应不足且缺口已较大。

转型增加收益

今年万科的销售增长几成定局,预计销售面积在600万平方米左右,全年销售金额有望达到600亿元左右,恢复甚至有望超过2007年楼市高峰期水平(2007年万科销售面积合计613.7万平方米,销售金额合计523.6亿元)。

据悉,今年上半年实现了销售面积348.8万m2,下半年预计总推盘面积为270万平方米,全年合计超过600万平方米。兴业证券房地产行业分析师王嘉认为,万科10月份推盘面积约为70万平方米,是下半年最多的一个月;但从全年来看,销售金额仍有可能达到600亿元左右,同比增长25%左右。

除了旺销给其带来较好的业绩,万科还将进行“转型”以增加收益,郁亮表示,“只追求规模对股东价值来说并非最好的方式,因此万科将由原先追求规模速度转向更多追求质量效益。”万科想以此转型,来突破企业发展达到超大规模所造成的增长瓶颈,改“规模致胜”的策略为“提高盈利能力”的策略。

为下一个牛市,万科也做好了准备工作。半年报显示其货币资金269亿元,较去年末增加69亿元,净负债率10.7%,较2008年末下降22.4个点,再加上112亿融资成功的话,万科财务状态将持续改善。

对于万科2009年的业绩,广发证券花长劲表示,“销售金额和销售面积增速在20%~30%左右。”

万科执行副总裁肖莉在融资股东大会上表示:“预计政府的土地供应下半年还会有较大提升,而万科目前的土地不足三年的开发需要。考虑到未来的增长需要,下半年万科将会拿一些地。”

截至8月底,万科规划中项目权益建筑面积合计2167万平方米。如果按新开工年600万平方米基数、每年20%的增速计,则需要土地储备达2600万平方米左右才能满足未来三年的需要。

这样算下来,万科土地缺口在400万平方米左右。因此在下半年土地供应预期增加的情况下,万科或将继续规模拿地,为明后年房地产热潮作准备。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。