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六成地价房价比超50% 五成房产地王项目未开工

企业培训师吉宁 2015年12月8日 企业管理培训

六成地价房价比超50%

报告显示,2005年至今,全国典型城市成交的50幅地王地块中,仅有四分之一地块建成项目上市,有高达五成以上的地王项目还未开工,不到两成的地王项目处于在建中,个别地王地块还出现了退地现象。在未动工的地王地块中,去除部分2009年上半年成交的地王地块,其余未动工地王地块绝大多数集中在2007年。

2007年是全国土地市场成交最为火热的年度之一,各大企业竞相拿地,全国产生了几十幅地王,面粉贵于面包的现象频频出现。然而自2007年三季度开始至2008年,房地产市场遭遇了国家最为严厉的一次宏观调控,再加上国际经济也开始遭受金融危机的严重影响,房地产市场成交量大幅下滑,开发商资金链普遍绷紧,对于高价拿到的地王地块根本无力开发,从而导致大量的地王地块被闲置。

从历年未上市地王地块成交楼板价与地块周边同类型物业成交均价来看,约有三成地王地价房价比在70%以上;约三成地王地价房价比在在50-70%之间;仅有44%的地王地价房价比在50%以下。

对于那些地价房价比在50%以上地块而言,地价在很大程度上已经透支了房价的增值空间,盈利空间则被大幅压缩;而对于地价房价比在70%以上的地王而言,在当前的房地产市场成交中,地块已经没有盈利而言,因此不得不推迟入市的时间。

以北辰实业2007年92亿元拿下的长沙开福区新河三角洲地块为例,2008年底在举行奠基典礼以后,时至今日依然没有明显的动工迹象,该地块的楼面地价高达3083元/平方米,而当前地块附近的商品房成交价格仅在5000元/平方米左右,若算上建安(建筑安装)及营销成本,项目几乎无利可图,因此上市销售一拖再拖。

个别项目在赔本销售

虽然有极少数地王项目也如期上市销售,但从所拿土地的成交楼板价与其项目的成交价格来看,该部分项目不仅没有盈利,而且还极有可能亏本。如重庆嘉江房地产有限公司以总价75亿元拿下了重庆弹子石组团地块,土地成交楼板价高达3260元/平方米,项目上市后平均成交均价仅为4361元/平方米。土地成本再加上项目的建安成本、管理费用等其他税费,该项目不仅没有盈利空间,反而会亏本。再如恒大地产集团在成都所开发的恒大城项目,地价房价比高达77%,土地成交楼板价为3158元/平方米,项目售价4120元/平方米。

部分地王项目在盈利

历年各大典型城市成交的50幅地王地块中,已经有13幅地王地块当前已经处于销售阶段,从已上市地王地块土地成交楼板价与项目成交均价比重来看,70%的地王地价房价比在50%以下,仅有不到两成地王地价房价比在70%以上。

尽管2008年市场整体环境恶劣,项目运作困难,住宅项目滞销严重,高价地块又由于高成本限制而处于劣势,但仍有部分高价地王取得了较高的盈利。从盈利项目的地价房价比来看,能够盈利的地王地块,地价房价比全部在50%以下,部分甚至更低。表现最为突出的则是浦东花木新民地块,该地块开发的星河湾项目今年8月上市后去化率(销售量占项目总量比例)就高达51%。

部分开发商出现于资金链紧张以及面包贵过面粉的顾虑,而选择了退地。如苏宁环球在2007年8月份以44亿元的高价拿下上海黄浦区南京东路163街坊地块后,由于后期无力开发申请在2008年8月份将该地块退回,当时公司的解释为配合上海市地铁工程建设;2007年7月份,由于拿地后迟迟无力开发,广州市国土资源局宣布将广东中莱房地产有限公司在2007年以44.75亿元拿下的萝岗开发区地块收回。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。