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物业税应该征吗?

企业培训师吉宁 2015年12月8日 企业管理培训

物业税是政府以政权强制力,对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。全世界几十个国家和地区征收物业税,其中大部分是欧美发达国家,其余国家则未开征此税。

我国物业税该不该征,一个关键问题是,我们拥有的物业是我们的财产吗?土地出让金这么高,它是个什么性质的东西,是否已是物业税一部分了?能否处理物业税与土地出让金之间的关系,对于物业税应否开征至关重要。

土地出让金是指各级土地管理部门将土地使用权在一段时间内(如70年),出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。由此可见土地出让金理论上是出让土地使用权的若干年的地租的总和。但从本质来说,土地出让金似乎是一种地租而非税。在我国,地方政府部门一般一次性征收70年的土地租金作为土地出让金,租金的特点是有偿性,你出租金就获得70年的土地使用权。且它的多少是有弹性的,可以通过市场竞争决定。

物业税又称财产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。税收的特点是无偿的、强制的、事先规定的、不容商议的。由此可见物业税与土地出让金的确有很大不同。而当前世界上许多成熟的市场经济国家都是采取物业税的形式。

土地出让金制在我国已行之数十年,而且的确在我国经济建设和发展中起到一些积极作用,但是其弊端也很明显,而且在我国房价高涨的最近几年尤其如此。其弊端主要体现在:

由于我国各级地方政府的地方财政没有自主权,土地出让金可以一次性给地方政府带来巨大的财政收入,由此造成了地方政府想方设法出售土地来增加财政收入的短期行为。

土地出让金是将70年的土地租金一次性收取,这就造成了各地财政收入在时间上的分配不公,地方政府只考虑自己执政时期的收入而不会去考虑下几期政府的收入,实质上不断地严重减少了未来政府的财政收入。

土地出让金一次性带来的巨大收益使得一些地方出现了土地“寻租”行为,在竞拍中,上下串通,大做手脚,这不仅严重干扰了房地产市场的秩序,也造成了国有财产的严重流失。

问题的严重性在于,随着近年来房价的炒作,土地出让金的竞拍价年年上涨,动辄一块地就拍卖出十几二十亿的高价,人们不禁要问,这么高的房价其实就是由于土地出让金越拍越贵,而土地出让金中是否已包括了相当部分的物业税?

正是基于以上一些原因,我国现行的土地出让金制度的确需要改革。但是对于土地出让金制度的改革并不必然意味着我们应该在近期内开征物业税。这里存在着有可能重复征税的问题。其中最关键的是物业税与土地出让金之间关系的问题。

开征的物业税如果不包括原有的土地出让金,那么物业税与土地出让金并行必然会大大加重居民的负担,更重要的是有重复征税之嫌,是非常不公平、不合理的。
最后一个关键点是,西方发达国家在买卖房屋时,实际上是连同房地产与下面占有的土地一起买卖的,因此永久性获得了土地与土地上不动产的全部产权。而我国的法律规定:中华人民共和国的土地所有权归国家所有,即房地产买卖,只有土地上的房屋产权归业主所有,而土地仅仅是借用70年而已,没有产权,但是土地上的房屋会年年贬值(升值的是土地),而现在我国商业银行在实际操作中,对于15-20年以上房产是不允许抵押贷款的。既然没有土地财产权,那么征物业税,在道理上、法理上都是说不通的。

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真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。