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“万万没想到”:万科与万达正式建立战略合作关系

企业培训师吉宁 2015年12月8日 企业管理培训

61岁的王健林和50岁的郁亮端起红酒杯一碰,国内商业地产龙头万达集团和住宅龙头万科集团,正式建立了战略合作关系。在5月14日的签约仪式上,万科与万达均表示,此次双方签署的是框架协议,未来具体的合作安排会根据项目情况来确定。

“万达聚焦商业,把住宅交给万科;万科聚焦三好住宅和城市配套服务,谨慎对待商业地产。”这样一种合作态势,引人关注。未来,双方的合作主要通过联合拿地、合作开发的形式进行,即由万科开发项目中住宅部分,万达开发项目中商业部分,以实现优势互补;此外,双方也表示将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。

万科集团总裁郁亮认为,“万科和万达特别有缘分,两个公司都姓万;两家的创始人都姓王,一个是早期在南面称王,一个在北面称王;后期了一个在住宅称王,一个在商业称王。”房地产行业白银时代的到来,使两巨头走到了一起,双方“门当户对,一见钟情”。

而王健林称,如果双方接下来的谈判能达成一致,将是超过千亿级规模的。对于万达和万科为何能走到一起,万达集团董事长王健林表示,是双方战略转型的不谋而合。万达从2014年就开始力推轻资产模式,逐渐把企业的收入和利润转移到服务业方面;万科也在寻求转型。“这两家企业能够走到一起,说明今后代表着一种趋势,在今后中国的行业里不但有竞争,更多的是合作,从竞争走向竞合,可能这就是行业的一个方向。而且这种竞合不是简简单单的抱团取暖。”

对于合作模式的核心,王健林说,是发挥各自的优势。万达现在做商业和文化旅游,万科的优势在住宅方面做得精,成本控制得好,管理的口碑比较好,同时物业口碑很好,万科对价格的控制比万达更精细一些。万科和万达都走向了海外,双方合作不仅局限于国内,也包括海外的全球合作。

王健林表示,万达轻资产现在正按计划在走,从签约到开业有一个过程,今年开业的26个广场,全部是轻资产,由万达持有;明年至少会超过50个;到2020年,万达轻资产广场的比重会超过重资产,轻资产的总数会比重资产还要多。“轻资产就没有任何的销售任务,考核的核心是两点,一是成本控制的方式,二是招商租金控制的能力,这是决定商业模式是否成功的关键。”

万科总裁郁亮则认为,万科定的是未来十年的转型,第一个是“三好”住宅,有巨大的空间;第二个是城市配套服务的转型,这一块主要是消费,主要是产业地产和消费地产,消费地产是包括养老,也包括社区商业等,这是万科的重点。所以在这个时候万科跟万达的合作,互相弥补长短,对万达的转型也会有很大的帮助。

此外,还有一个疑问就是“万万”合作,是成立平台公司还是分公司?王健林表示,双方肯定要成立合作公司,两个大集团之间合作,无论从风险、财务、融资、控制,没有一个合作公司,是不行的。一个项目合作就要成立一个合作公司,其中一定是万达的股份会小一点,因为现在万达在力推轻资产。

有专家称:转型前,万达是“以住养商”的模式,资金主要来自银行贷款、销售回款和租金收入以及部分自有资金、建筑商垫资和新物业中长期抵押贷款等。其中,支撑一个项目的资金六成左右来自银行贷款,其他靠主力店、自有资金的支撑,整个结构非常需要来自住宅等销售物业提供的现金流。“万达轻资产转型之后的想法则是,着重运营商业地产,从运营中获取相对稳定的盈利,摆脱销售模式。”

当“成本+利润”的考核指标开始变化,万达操作项目的开发体系、资金体系,甚至收入、利润构成,都可能产生变化。在轻资产转型过程中,万达的架构会有变化,比如收缩住宅板块,聚焦商业发展战略,这次与万科合作,加速了这种变化。

方在电商领域均会有突破性进展,在这个方向上,双方(特别是万达),或能产生类似阿里巴巴O2O落地的价值体现。而目前万达也在朝这个方向走,它的运营模式在产生深刻变化。万达和万科的合作对双方估值会有推动,但推动力有多大,还要看具体细节的执行。不过双方整体构想是不错,在股价上或有一些短期效应出现。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。