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企业培训师观点:个贷管理办法与住房按揭贷款关系不大

企业培训师吉宁 2015年12月11日 企业培训师观点

应某媒体之约,谈谈银监会出台的《个贷管理办法暂行》对房地产市场的影响。详细看了这部办法,个人感觉与住房按揭贷款的关系并不直接。个贷管理办法在审贷一直严格的地区,此意见稿并不比实际执行的更加严厉。

  在我们的工作实践中感到银行惜贷一直是主流思维。而且除了住房按揭贷款,普通消费者的日常消费一直与银行借贷关系不大,甚至第四十二条规定的“银行业金融机构发放农户贷款、汽车金融公司发放个人贷款,可暂不执行本办法。”这样的鼓励消费的措施很难达到效果。

  中国银行行业一直存在一个很大的误区,就是“抓小不管大”,过多的不良资产只产生于效率低下的民营企业家,而对民营企业和个贷管理办法的严格程度远远高于国企。尤其是住房按揭贷款这样的最优质贷款形式,却一直认为存在巨大的风险。原因是银监会对房地产行业的成长性认识不足。银监会似乎与唱衰派有着千丝万缕的联系。但是事实会证明银监会与楼市衰派是错误的。

  在首付比例的要求上,我们可以看到银监会的意思只有首付40%才不具备风险,这也是二套房贷政策的初衷,基本契合很多行业外评论人对中国房价大约有40%以上的泡沫的认识。

  但是在前述十年行业的成长中我们看到,这种风险一直远离地产行业,而且随着土地价格的增长不可逆转,尤其是农地流转的逐渐推开,土地价值将越来越高。住宅是建在土地上的,住宅的真正价值不是砖头瓦块,而是承载砖头瓦块的土地。住房低价时代早已远离了我们,不能也不会回到0地价低补偿时代。即使是保障住房,也必须随着土地使用权改革的深化得到价值的确认。98房改逐渐显现正确性的根本原因是农民会随着土地价格的上扬成为真正的受益者。

  住房按揭贷款一直没有产生过任何风险。而且住房按揭贷款在银行贷款总量中占比很小。这也是银监会的二套房贷政策执行起来十分艰难的原因。最优质资产的限制措施,对于全球金融危机影响最严重的外向型中小制造业为主的地区来说,银行放贷压力增大。而对形势的判断不同会抵消商业银行对政策执行的热情,放贷给民营中小制造业目前才是风险最大的。这一点的判断不同,也就是09年银监会二套房贷政策在东南地区很难贯彻的根本原因。

  而银监会的二套房贷政策无疑与国办131号文对“二套房”的定义有根本的不同,而至今“改善性二套房”的个贷优惠政策,国办并没有废止。这个空间的存在在放贷压力存在的10年年初,将继续成为商业银行的指导思路。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。