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企业培训师观点:武汉听证物业管理新规 各方激辩四大焦点

企业培训师吉宁 2015年12月11日 企业培训师观点

买房乔迁乃人生一喜,但交房收费、停车困难、维修无门等物业纠纷让百姓大呼,咋就找不到当“主人”的感觉?!如何解决物业管理中的种种怪现象?昨日,武汉人大常委会公开听证《武汉市物业管理条例》(草案),武汉听证物业管理新规中来自开发商、物业公司及各行业市民共20位代表对焦点问题各抒己见、激烈辩论。

  焦点一:交房未入住该交物业费吗?

  武汉市民李女士在南湖购买的一套140.53平方米住宅去年1月交房。然而,拿到新房的钥匙她却高兴不起来:自己并不打算马上入住,但物业公司称,没住也要每月缴210.8元的物业费。这让李女士郁闷,没入住不会产生垃圾,凭什么要交物业费?

  不光是李女士,武汉近年来诸多小区都存在大量未入住现象。近日记者曾在夜晚驱车前往后湖、金银湖等地小区,交房几年后,入住亮灯的住户仍普遍不足7成。但条例称除合同另有约定的除外,“交付使用后”的物业费由业主承担,并未明确“交付使用”概念及未“入往”是否等同于未“使用”。

  物业公司代表王建国认为,入不入住是业主自己的事,物业公司照样提供了小区清洁、保安等服务,参照沿海部分城市的做法,应该在交房后统统收取物业费。

  另一代表刘道筠则提出反对意见。他说,物业管理的收费要与物业使用相适应,没有任何法规明确规定“未入住也要足额交费”,未入住无论从保安、清洁等方面都会减轻物业公司负担。未入住不应交费或应降低收费标准。

  焦点二:业主大会怎么成立?

  家住汉口的裴显走是成立小区业主大会的热心人,开发商和物业公司告诉他,要成立业主大会必须要房产部门备案“点头”,然而忙碌了几个月,到现在审批手续还没办下来。“到现在为止,武汉市新小区修了上千个,但最终成立业主大会就没几家,成立业主大会咋就这么难?”

  根据新条例草案,符合交付使用面积达建筑总面积的50%等条件就可成立业主大会。但成立业主会必须上报街道办和区房产局,且筹备组组长由街道办或乡镇企业派员担任。

  听证代表反映,上述条款不合情理,凭什么购房人自己的房子要找个外人当“主人”,申请成立业主大会本来就难,万一企业官员办事效率低,拖延时间,那筹备组岂不是要“难产”?

  焦点三:停车费该谁收?

  小区停车难成为有车一族的心头痛,一年前本报曾就此乱象做过系列报道,如今停车问题终于进入修改的新物管条例。

  新条例草案规定,车位车库优先满足业主需要,如果租给他人,每次租赁合同不得超过6个月。物业管理区内的停车位设置、收费都由业主大会决定,所收场地租金由全体业主共有。

  长期从事房地产法律的代表吴良涛建议,此条款过于简单,在交房时就应首先明确车位或车库的所有权,共有部位的车位、车库都归业主所有,自主商议收费标准。开发商要租或卖车库必须明确出具产权证明,以此杜绝开发商玩模糊概念,欺骗业主乱收费。

  焦点四:房屋“养老金”为何收易取难?

  武汉听证物业管理新规,住房的维修基金是房屋维修的养老金,2002年武汉市开始收取此费用。有数据统计,至今年5月该市已收取了33亿元维修资金,但钱全部存入房产部门指定账户,使用的仅1300多万元。

  家住武昌宝安花园的马豹子介绍,该小区曾因修复某栋楼外墙裂痕,金额不足万元,但到房产部门递了支取申请几个月都“还在审批中”。他说,全市几十亿资金存入房产部门,光利息都上亿,但这笔收益到哪去了,资金用了多少,一直都没见相关部门公布审计结果。

  草案规定,要使用维修金,应经建筑所涉住户的2/3以上同意。听证代表建议,这条规定太严格,缺乏操作性,应降低门槛。资金的使用,是应由房产部门监管,但要明确审批时间,且对外公布收益状况。30多亿“养老金”的收益不能沦落到个别部门的腰包。

  武汉市人大常委会副主任吕金芝昨日感叹,武汉听证物业管理新规非常精彩。该市现有物业条例是10年前施行的,除了国家的上位法已变化外,商品住宅大量涌现也催生很多物业与业主的矛盾问题,大有愈演愈烈之势。她表示,代表反映的建议很适用,针对市民关心的停车收费、成立业主会等热点问题将进一步听取意见,实行改革,减少居住矛盾。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。