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企业培训师观点:全国首例物业管理新规引发讨论

企业培训师吉宁 2015年12月11日 企业培训师观点

小区安全一直是市民关注的焦点,尽管我市不少小区都聘请了物业公司,但盗窃案件仍时有发生。时下,业主们普遍认为物业公司“既然收了物管费,就该对业主负责”,而事实上,却只有极少数失窃的业主能够顺利得到物业公司的赔偿。对此,记者进行一番采访。

  1988年,我市第一家物业管理企业成立。据有关部门统计,迄今为止全市物业管理企业已达178家,管理的小区、楼宇面积占全市中心区房屋建筑面积的一半以上。和物业公司打交道成为很多市民的日常功课,除了每月交物业管理费、办理出入证停车证等常规事务外,如果家里的财物被偷了或停在小区内的车辆丢了,也免不了得和物业公司打交道。

  重庆市从本月起开始实施新的《重庆市物业管理条例》,其中规定“物业管理企业应当建立健全公共秩序维护制度,协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。业主对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主与物业服务企业另行约定。”部分媒体将这样的规定理解为“业主失窃,物业担责”,对此,我市各界人士有不同的看法。

  市民:“业主失窃物业担责”天经地义

  记者在调查中发现,我市大多数业主都认为只要按时缴纳物业管理费,发生失窃事故,物业公司就要承担责任。

  业主1:“我每个月交钱,这里面包括了保安费。”

  业主2:“他们当然要承担责任,这属于管理范围之内的。”

  业主3:“如果物业不承担这个责任,我就拒绝交管理费。”

  专家:物业公司承担的是安全防范责任

  汕头市物业管理专业委员会委员王伟雄认为,并不是在任何情况下,物业公司对失窃的业主都有赔偿责任。物业公司承担的是一种有限的安全防范责任,保安实际上是秩序维护员,他们是服务于区域而非个体,遭受损失的业主只能追究物业公司的安全防范措施是否到位,即有没做好出入人员登记、24小时巡逻等,而不能要求其承担全部的赔偿责任。如果物业公司已履行了服务合同所约定的相关保安义务,其管理上不存在过错的,业主就不能要求物业公司承担赔偿责任。

  对于重庆市物业新条例中“业主对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主与物业服务企业另行约定”这样的规定,王伟雄认为,这是一种特约服务,而不是所有物业公司的常规服务。物业公司目前的收入与承担的风险是不成比例的,低收费只能提供常规服务,要物业公司承担过多的责任是不现实的。业主如果想要进一步的安全保障,则应当购买或委托物业公司购买公共责任险,把一部分风险转移到保险公司,这对业主和物业公司都是有利的,但目前汕头在这方面还是空白。

  律师:物业公司应履行合同义务和法定义务

  广东盈信律师事务所纪健祥律师认为,在业主遭受损失时,物业管理企业应不应承担责任,要看其是否履行了合同义务和法定义务。合同义务是指物业公司应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业公司未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当承担相应的法律责任。例如:2008年2月,李某家中失窃,2008年5月,公安机关抓获了犯罪嫌疑人郑某并将查获的赃物退还给李某,但部分被盗财物未能追回。李某与小区物业公司协商赔偿事宜未果,遂向法院提起诉讼,法院审理后认为,小区物业公司的保安未以适当方式核实郑某的身份即让其自由出入小区住宅楼,违反了物业服务合同的约定,应对李某未能追回的损失承担赔偿责任。另外,物业公司还应履行法定义务。《物业管理条例》第四十七条规定,物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。如果物业公司未履行法定义务导致业主遭受损失,也要承担相应的法律责任。

  对于我市是否需要像重庆市一样出台类似的规定,纪健祥说:“我们现在的主要问题不是立法不完善,而是法律得不到有效实施。如果《物权法》、《物业管理条例》和最高法院的有关司法解释能得到正确理解和有效实施,我认为汕头市无须出台类似的规定。”

  建议:委托专业人士拟定合同

  纪律师告诉记者,现实中很多物业服务合同约定的内容太过形式化和简单化,导致在发生纠纷时当事人之间争议很大。因物业服务合同在很大程度上关系到业主将享受到什么样的物业服务,而一般民众并不具备物业服务及其相关法律领域的专业知识,故建议最好还是委托律师等专业人士代为拟订。业主委员会自行与物业公司签订物业服务合同时,一般应注意以下几个问题:物业公司的资质;明确物业服务的内容、范围、期限;详细约定双方具体的权利和义务;约定具有可操作性的违约责任;等等。

  失窃后应如何向物业公司索赔?首先要查清物业公司是否全面履行了合同义务和法定义务,如果认为物业公司没有全面履行合同义务和法定义务,可先与其协商赔偿事宜,协商不成时可向法院起诉。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。