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企业培训师观点:物业税可操作方案明年前敲定

企业培训师吉宁 2015年12月11日 企业培训师观点

来源:中国经济周刊

  2009年7月13日,财政部公布的最新财政收支情况显示,今年上半年,全国财政收入33976.14亿元,比去年同期下降2.4%,而地方本级收入却同比增长了6.6%。据了解,地方财政在遭遇经济危机的情况下不降反升,还得“归功”于每年不断增长的土地出让金。

  据近日从国家税务总局相关人士了解到,2010年前国家税务总局将尽快拿出一个物业税的可操作方案,但暂时不会将土地出让金纳入物业税范围。也就是说,地方财政可继续以土地出让金的形式获取地方财政收入。

  今年6月份以来,地价上涨导致一些城市新“地王”不断涌现,房价也出现反弹,一些楼盘大幅上涨,购房人对楼价又回到观望状态。

  新的物业税到底会不会对房地产市场进行一个较大的调整,最终改变高房价的现状?

  物业税将绕开最大障碍

  不会触及土地出让金

  国家税务总局科研所研究员张培森说,目前物业税征收最大的障碍是土地出让金。

  根据国家对物业税改革的框架,物业税是将现行与土地、房屋相关的税费整合,重新确定税基和税率,在不动产保有环节征收。而现有税费占到开发商成本的60%到70%,其中土地出让金就占大头,约为总开发成本的30%到40%。对此,很多房地产商哭诉,高房价并非是房地产商的错,而是高地价惹的祸。

  张培森说,“我国现在的土地出让制度虽然按照国家要求的招投标形式出售,但不同的开发商在地方企业所拿到的价格是不一样的,所以房地产的暴利也是从这里来的。一旦土地出让金纳入物业税,按照国家统一指导的市场价进行土地出售,就能让整个房地产开发成本透明化,房价自然就降下来了。”

  土地出让金已经成为物业税推出的最大障碍。根据我国的土地制度,地方的国有土地归地方企业所有,地方企业根据各自的实际情况、土地市场价值等因素来自行定价,土地出让的收入就纳入了地方财政。如果一旦将土地出让金纳入物业税,土地出让金就以国家税收的形式进入了国库,如何分配给地方、分配多少将是面临的一大问题。另外,与现在地方企业一次性出让土地不同的是,物业税分年征收,这将导致地方财政收入的大大减少。

  据国家税务总局相关人士透露,现在各地对物业税所做的“模拟”试点(亦叫“空转”试点)也并未涉及到土地出让金,而2010年前出台可操作性的物业税方案也将是在保留土地出让金的前提下所做的改革。张培森对此表示,在不触及土地出让制度的前提下对现有税费进行整合相对更加简单、易行和具有可操作性,但会涉及到收费的建设部门,所以要进行税收和收费的整合也并非易事,要协调好不同部门的利益关系,还要制定好配套政策,处理好土地评估等技术层面的问题。

  国税还是地税未明确

  个人购房不会受影响

  2009年5月25日,国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,明确指出要深化房地产税制改革,研究开征物业税。而新的物业税实施方案将延续5年前的思路,“对不动产开征统一规范的物业税,相应取消相关收费”。

  据张培森介绍,目前我国针对不动产征收的税基本是规范透明的,而唯一不规范的是建设等相关部门的收费,目前针对房地产市场的有关收费包括土地增值附加费、开发中的配套费、道路消防绿化费用等等,一些不规范费用增加了房地产商的负担,而房地产商往往把这种负担转嫁到房价上。

  记者从国家税务总局财产行为税司负责物业税的部门了解到,目前物业税还在研究之中,国家是将土地出让金划为国家税收还是地方税收尚未明确。

  张培森说,“由于不合理收费在开放商成本中只占一小部分,因而房价不会有太大的波动,统一征收物业税减轻了房地产商的负担,因而对房价是种微调。”

  我国针对个人不动产一直执行宽松的税收政策。据记者从北京地税局工作人员处了解到,目前针对房地产商所征收的税费有土地出让金、土地增值税、城镇土地使用税、房产税或房地产税,而针对个人购房只需要缴纳契税,目前普通住宅的契税是1.5%。物业税整合方案出台以后,对房地产的税负不会增加,因为没有涉及到个人的收费,因而也不会影响到个人税负。

  记者从深圳税务局了解到,对于新一轮的物业税改革,地方税务局也在等待国家税务总局的方案出台。深圳地税局的媒体负责人对《中国经济周刊》表示,在此之前所谓的物业税“模拟”试点,是因为2007年针对房地产市场过热、防止投机行为,对个人不动产进行测算模拟征收的,因而对此次“税费整合”改革并无实际意义。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。