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企业培训师观点:外包制胜 开发商的供应链管理(一)

企业培训师吉宁 2015年12月11日 企业培训师观点

本文出处:新浪财经  

  几十年后,如果人们撰写中国改革开放以来的房地产开发史,就会发现这是一段最平庸的历史。屈指一算这段历史已愈十年有五,期间无论从运营模式,还是从产品质量,从建筑创新到营销实战,从社会责任、城市建设到黎民生计和住房改善都乏善可陈,倒是实实在在让一些开发商赚得盘满钵满,并在消费者眼里变得声名狼藉。随着开发环境的变迁,竞争的加剧,地产开发的招数似乎穷尽,面对这种境况,下一步该怎么办?研发、营销与管理该怎么做?

  一、别无选择——走向供应链管理之路

  房地产开发商几乎无一不怀念过去的日子,那是他们的田园牧歌时代。只要房子开发出来就不愁销售,有的被集团采购,有的开盘就卖个精光。稍后的日子即或不是这样,也是一两个卖点就能搞定,再增加一两个卖点就能畅销。开发商的主要任务就是圈地,找钱,而最主要的还是前者。因为资金可以通过建筑商的垫资和客户的预付款解决相当大一部分,又通过滚动开发和土地出让金的拖欠解决剩下的资金问题,有限的启动资金可以撬动很大的项目,完全是四两拨千斤的效果。所以计算起来,项目开发自有资金的回报率往往令人瞠目。

  但是那样的好日子如今一去不复返了,过去卓有成效的开发方式已经不再奏效,同业竞争日益激烈,曾经的高额回报吸引了更多的开发商,来自境外和传统地产圈以外的开发者日多,进入的资金不断增加,一个房地产买方市场即将形成。

  客户的议价能力提升了,消费者挑剔了。他们不仅要求卓越的建筑、良好的户型、施工的高质量,还要高文化品位和优质服务,消费者主权时代已经初见端倪。

  开发成本大幅度提升。随着土地供应制度的规范化,特别是土地的招标、拍卖、挂牌出让制度的实行,级差地租不再能吃,土地的刚性成本居高不下,企业在土地、规划、建设、销售、物业管理方面的管理都是越来越严格规范,以前那种粗放的开发方式已经不能保证赚钱了。

  旧的开发方法也越来越乏力,多年来地产开发圈子内形成了一个小套路,开发商都已经很清楚,在规划、景观、建筑形式、建筑风格、户型、配套方面,在定价、促销、销售卖场设计、客户服务方面,一律高唱模仿秀。如此做法导致产品同质,营销类似,创新枯竭。

  面对消费者的要求日高,竞争日益激烈,土地成本越来越高的形势,开发商已经认识到必须在开发理念和方法上实行革命性的变革,找到一条控制开发成本,压缩开发周期,建立持久竞争优势之路,在平均利润趋向于零的时代,向现代管理要效益,向管理创新要效益,彻底告别粗放经营。

  这个革命性的变革就是走向全程供应链管理,只要这个不易仿制的伟大工具扎根于房地产开发管理的深处,就能给开发商带来持久的竞争优势。

  二、让供应链管理统率开发全程

  供应链管理的思想来自于制造业,目前已经是成熟的现代管理理论,是一个非常有用的工具,在房地产开发领域,我们这样应用这一理论:

  一线链接,整体增效。供应链的思想要求我们在地产开发中,从获得土地开始,到客户获得满意的服务为止,通过信息流、物流、价值流的无缝链接,将市场调查机构、策划机构、规划设计商、建筑承包商、设备供应商、销售代理商、物业管理商联成一个整体,以提升整个房地产开发供应链的效率,降低开发成本,提升产品品质,在每个环节上增值,而在其战略环节上有更大的增值。

  走向TQCSF全面优化。地产开发供应链管理的目标是TQCSF的全面优化,也就是说要在总开发时间、产品质量(综合广义的质量,如规划水平等)、开发成本、客户服务和灵活适应性五个方面全面优化,在优化中为客户和开发商创造价值。

  建立你的供应链伙伴关系。选择一流的供应链节点企业,与这些供方建立持久的良好沟通的战略合作伙伴关系。开发商和他们既是竞争博弈关系,也是合作关系。

  外包制胜。在开发的各个环节,尽可能实现业务外包,同时集中精力抓好关键业务。通过外包,降低成本,提升效能,节约时间,增强竞争优势。外包的部分包括市场研究、产品策划、手续报批、地质勘察、规划设计、建筑施工、销售客服、物业管理等。而集中精力和资源做好如下事情:准备充裕的开发资金,获得有价值的土地,组建一支搭配齐全经验丰富的开发管理队伍。对于合作伙伴的遴选,要在全国(某些领域甚至全球)范围内选择最优秀的机构,包括市场调查公司、地产策划公司、建筑设计(含结构和电气设备)公司、景观设计公司、生态规划设计公司、建筑工程公司、景观工程公司、装饰公司、销售公司、广告公司、物业管理公司。

  让合作伙伴共享开发商的信息平台。借助先进的信息技术,构建供应链管理运行的支持系统和信息平台。和开发过程中所有供方建立信息共享体系,特别是要和市场调查机构、策划机构、规划设计机构、建筑承包商、销售代理商建立密切的信息交流。要通过共享信息平台,让供方提前了解开发商的需求,要让销售公司从策划阶段就进来,让物业管理公司从建设阶段就参与进来,让建筑承包商在设计阶段就参与进来,让设计商在市场调查阶段就参与进来,让市场调查机构在购买土地阶段就参与进来。通过信息共享,把开发商的价值需求转化为供方的质量、时间、成本的需求,改变那种开发商按照自己单方面的需求,临时提出服务需求的局面。

  重构组织,重塑流程。在组织机构设置上树立流程导向的思想,按照顾客的需求,建立与供应链上节点企业的对接关系,重新设计以流程导向的组织机构。流程导向的组织强调开发全过程的协调,关注公司整体目标,密切协作,建立无缝工作衔接关系。不需要上一级控制和协调,是一种扁平化的网络状组织机构体系。

  地产开发就是做供应链管理。当我们按照供应链管理的模式作开发时,就不再需要开发商建立庞大的工程管理团队、销售团队、营销策划团队、广告团队。尤其不需要开发商组建自己的低效建筑工程公司、设计机构、策划机构、销售机构、广告机构。因为他们的存在反而不利于开发商严格控制质量、成本、时间等管理要素。开发商需要的只是做好供应链管理,将希望达到的目标告诉自己的战略合作伙伴,和他共享供应链平台上的信息,他会帮助开发商达到完美的境界。产品的质量和竞争优势不是取决于开发商自己的实力,而是取决于整个供应链的质量,取决于全程供应链管理的质量。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。