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企业培训师观点:房地产企业所得税管理中存在的问题及对策

企业培训师吉宁 2015年12月11日 企业培训师观点

房地产行业是关系到国家民生的重要支柱产业,与国民经济的走势息息相关,随着国民经济进入快速增长、居民收入不断增加,住房实行货币化改革,城市发展加快,规模不断扩大,促使房地产行业出现了快速发展。房地产行业经过近几年的整治规范正步入了成熟期,追求暴利的时代已不复存在,一些房地产企业为了把追求利润最大化,不是从加强内部管理和控制内部成本上下功夫,而把目标转移到偷逃国家税款上来。下面我们就房地产企业所得税在缴纳过程中存在的问题及其对策做一剖析。

  一、近几年我市房地产行业的现状

  从总的情况来看,房地产行业的快速发展带动了我市经济的发展。但是,一部分开发商面对巨大的利益诱惑,为了达到“迅速”致富的目的,不择手段,在财务收支方面做了大量文章。加之,该行业是周期性长的行业,税种多、应税事项多、纳税环节多、税收政策复杂、政策调整较快等特殊性,给税务部门的管理工作带来较大难度,导致偷逃税势头不减。为了遏制这个势头,整顿和规范房地产市场的税收秩序,国家税务总局连续三年都将房地产行业的税收检查作为全国性税收专项检查的重点,通过检查,发现和纠正了不少的税收违法行为。

  二、当前我市房地产企业所得税缴纳中存在的问题

  房地产行业是特殊生产经营行业,具有投资大、风险大、利润大、会计人员流动性大、税收管理难、会计核算难等“四大两难”特点,与其他行业相比较,房地产行业税费负担较重,开发成本波动性较大,偷逃税费在一些房地产成了公开秘密。目前,我市房地产开发一般存在房地产开发公司自行开发和挂靠房地产开发公司开发等形式,从财务核算形式上看有建账和未建账两种形式。对建账房地产企业而言应对其开发全过程按照会计制度和财务准则的要求,真实准确地对其开发全过程进行财务核算。但在实际工作中纳税人往往通过虚假核算进行偷逃房地产企业所得税。通常的做法是:

  (一)少计收入

  房地产企业采取少计收入达到偷逃税的方法是多样化的。主要有下面几种方式:

  一是做假账,做两本账,在账簿上不列、少列收入。

  二是收入长期挂在往来科目,不按规定结转收入申报纳税。

  三是变通权责发生制,分期收款,延迟作收入甚至不作收入。

  四是企业通过虚假报价,提供虚假销售合同,压低售价、减少销售面积,达到少计应税收入,肢解应税收入的目的。

  五是企业以商品房抵工程款、材料款,不分别按购销账务处理,而是直接冲减往来不作收入,有的甚至不做任何账务处理。

  六是按揭贷款方式销售商品房,除首付款记收入外,其余部分以未收到房款为由,不记收入。

  七是视同销售行为,人为降低销售价款,少记收入。

  (二)多转成本

  一是成本结转不合理,虚增成本,如:在结转销售成本时,不按照收入与成本配比原则结转,将未售商品房成本全额结转销售成本,造成减少企业当期应税所得额;

  二是利用行业特点,故意模糊成本归属期间和项目,将甲幢商品房成本记入乙幢商品房成本,导致成本核算不准确;将未完工开发项目发生的借款费用直接计入当期损益,造成当期应纳税所得额减少或虚假亏损。

  三是不按会计制度选择成本结转方法,随意变更成本核算,估价结转成本,人为调节利润。

  四是少转自用房成本,自用房屋成本挤入销售成本。当开发项目中即有对外销售的,也有自用的时,企业将自用部分成本缩水,加大用于销售的成本,以减少销售部分的利润,同时又可以少缴纳的房产税。

  五是不按规定确认公共配套设施成本,多转销售成本。

  (三)乱列费用

  一是在发票上做文章,虚列成本费用。(1)以白条列支成本费用,有的甚至没有任何原始凭据列支成本费用。(2)用假发票,有的企业采用伪造合同、办假决算,以假发票列建筑成本、设计费用、代理费用、广告费用。(3)真票假开,有的企业虚构经济业务,虚开真发票,鱼目混珠,列支成本费用。

  二是超标准列支付费用。如:超支业务招待费,超标列支广告费,多列借款利息、多列工资、福利等费用,应作纳税调整而不调整。

  三是乱提费用,不按规定方法提取固定资产折旧;错提修理费,乱提坏账准备金,应据实列支费用采取提取办法核算,提取后发生支出又直接列支,造成重复列支费用。
三、当前我市房地产企业所得税存在问题的原因

  房地产企业所得税存在问题形成的原因是多方面的,就我市而言,主要有以下原因:

  (一)纳税人的税收法制意识淡薄

  一是经济利益驱使,纳税人诚信意识淡薄,忽视税法的威慑力。经过近几年的发展,市场的逐步规范,土地供应国家垄断,融资门坎高、途径少,原材料和施工费用也有一定刚性。特别是近一两年内,全国性的物价不断上涨,使房地产行业所需要的建材成本猛增,而土地取得的费用实行招标,房地产企业在保持利润水平不变的情况下,要获得最大利益,只好在房地产企业所得税的缴纳上做文章,以少计收入、虚列成本、乱计费用等方式达到偷逃国家税款的目的。二是对税法的学习欠缺。由于现行的房地产企业所得税的税收政策比较多、变化比较快,并且很多的法规都只是公布在互联网上和下发给税务机关,而企业的会计一般不会及时去网上查询、学习税收政策,从而造成对税收法规、政策不了解,不熟悉。

  (二)税收政策缺陷

  一是目前房源供不应求,毛利高,加上行业税种多,导致“税负重”。从房价构成来看,土地、建筑成本占50-60%,税费占20%左右,一定程度上刺激了部分房地产商偷逃税款,谋取不正当利益的意识。二是房地产企业所得税和土地增值税的相关政策规定不合理,缺乏可操作性。2006年以前,两税“项目”的定义不明确,其中国税发[2003]83号文件未明确什么是“开发产品完工”,造成部分房地产企业借机恣意妄为,2006年出台的三个文件虽进行了明确,但与文件在执行上如何衔接也很模糊。三是“价格偏低”的认定标准、政策不明确,也让部分房地产企业有机可乘。

  (三)房地产企业财务人员业务素质低,职业道德欠缺

  由于房地产企业大多属于挂靠的私营企业,许多开发商和承建商不注重会计核算与管理,大都采取收付实现制建立财务会计账簿,廉价聘用一些不具备专业知识、无会计执业资格,甚至职业道德欠缺的人员做会计,有的会计人员连基本的会计知识都缺乏,按老板意图做账,企业财务制度不健全和会计核算混乱。

  (四)生产经营情况复杂,税务机关控管不到位

  房地产行业开发商品房环节多、技术性强,专业水平高、生产过程复杂,必须要有熟悉其房产开发企业生产特点的税务管理人员。目前我市房地产企业所得税征收专管人员知识缺乏,管理技能不高,难以发现和防范纳税人逃避税收的违法行为,为纳税人偷逃税款开了方便之门。

  一是管理精细化不够,信息滞后,税源监控不力。税务管理没有与其他行政管理部门(国土、工商、建设、房管、规划)相衔接或衔接不及时,没有实现信息资源共享,从而导致未收集或未及时收集房地产开发项目的其他部门信息,对纳税人经营管理进程掌握不及时、不全面,对纳税人经营管理的特点和变化缺乏了解和分析

  二是管理员少、精力不够。一般一人普遍管户达数十户甚至上百户,难以实现精细化管理的要求。

  三是管理员责任心不强。普遍存在“足不出户”、“座家管税”,不进行实地勘察,甚至出现对开发项目的情况不知的现象。工作不到位,对纳税人申报资料及其其他相关数据的收集和整理不够,未进行深入分析,查找漏洞,以至于未发现其申报的虚假情况。

  四是重征管、轻检查,有的检查深度不够。对房地产行业税务检查面低,同时,有的在检查过程中往往只注重直接证据,忽视相关部门证据的提取,不能形成一条完整的证据链,因而对案件无法查深、查透。

  五是重流转税,轻企业所得税;重预征,轻结算。由于房地产投资期长,一般一个年度内不能完全建成,并全部销售完毕,加上房地产企业所得税管理难度和工作量大,因而出现不重视对房地产企业所得税管理,普遍做法是只预征不及时结算甚至不结算。

  六是对成本核算环节监督管理不够。施工企业、建材商出于利益驱动虚开发票给房地产公司,虚增商品房造价成本。用白条、收据、假发票虚列成本费用等现象不能及时发现。

  (五)主管税务机关纳税辅导不到位

  由于房地产开发周期长,从土地使用的取得到房地产开发、转让、保有,涉税环节多、税种多,财务核算相对复杂,税收政策变化频繁。如果主管税务机关不加强管理和指导,就会造成漏征税款和纳税人偷逃税款。在日常的税收辅导、纳税监管中,一些税务管理人员抓不住重点,发现不了问题,或发现问题又不予以纠正,放任自流、听之任之。

  (六)税收查处力度不够

  房地产企业年年查,年年都查出不少的问题,关键是处罚力度和打击力度不够。在查处案件的工作中,由于受到各种因素的干扰,办案人员不按照《征管法》的规定进行处罚和加收滞纳金,自由裁量权过大,调查取证手段落后,难于收集偷税证据,从而导致该定偷税的定不了偷税,该移送司法机关的不能移送。
四、加强我市房地产企业所得税征管的现实措施

  (一)加强税法宣传,增强纳税意识

  一是要加大税法宣传力度。充分利用各种新闻媒体、报刊、杂志、宣传栏,形成强大的宣传攻势,宣传国家有关的税收法律法规,同时通过公布举报电话,设立举报箱,完善举报奖励等办法,鼓励社会各界积极提供涉税违法案件线索,对纳税人形成监督制约机制。二是要加大税法辅导力度,尤其是对企业单位财务核算的检查、辅导,定期进行税法知识培训,不断提升纳税人纳税的主动性、自觉性;三是要加大执法、处罚力度,对那些屡查屡犯的单位或个人施以重拳,严厉打击偷逃税行为。四是加强房地产企业“上游”行业管理,特别是对施工企业、建材商的管理,堵塞房地产企业成本漏洞。五是建立资料备案制度。对房地产企业的财务制度、核算方式、开发立项、施工进度、预售房许可、等进行备案,全面掌握工程项目的立项、种类、地点、开发面积、投资金额、工程发包、工程预算、工程进度、工程款支付等情况,将开发项目全过程置于税务机关的监控下,做到应收尽收。

  (二)要树立正确税收经济观,创造和谐税收秩序

  一是在收与放、减与免、查与管之间,使税收组织收入、调节分配、调控经济的作用得到充分体现和发挥;二是实行阳光办税,要求每个税务人员必须成为税收战线的多面手,税收政策的宣传员,税收业务的辅导员,严格执法的稽查员,诚信纳税的监督员;三是树立良好地税形象,每个税务人员要严于律己,严格执法,不断增强工作透明度,使“公开、公平、公正”的税收原则真正得到体现。

  (三)强化日常管理,保证核算真实

  在征收管理过程中要深入企业、工地掌握了解房地产开发项目的工作流程,了解其经营过程具体细节及内部管理方式。在征收管理过程中应充分了解项目与真实开发商之间的关系。掌握谁是投资人,谁在具体经营管理,收益分配方式如何,其核算实质怎样,会计资格怎样。准确确定谁是房地产企业所得税纳税人,并确定其应缴房地产企业所得税的征收方式等。经常到国土、建设、房管部门去了解其合同是否真实,到银行了解按揭和往来账务是否真实。

  (四)推行房地产税收专管员制度,强化纳税评估职能

  一是要立足实际,建立好五种机制:建立好税源管理机制、岗位责任机制、管理服务机制、岗位轮换机制、法律保障机制、监督追究机制;强化日常管理和检查工作,税收管理员要深入企业了解纳税人生产经营、会计核算情况,及时发现和纠正税收违法行为。二是要按照《纳税评估办法》,建立局(分局)、所评估制度、分类实施。深入企业调查研究,找出该行业税收管理的内在规律,确定主、辅指标,采取多种方法,强化纳税评估,对经评估有疑点的企业要及时开展质疑约谈,涉嫌偷税的及时移送稽查部门查处。

  (五)加强部门配合,形成税收控管合力

  可由地方企业牵头协调相关职能部门的责任和要求,建立起与建设、工商、金融、国土、房管、公安、地税等有关单位的联系与协调机制,加强部门间的联动性,适时掌控与堵塞税收征管漏洞。一是与房管部门建立房地产销售、颁证信息交流渠道;二是与国土部门建立土地转让、颁证信息渠道;但是与建设部门建立房地产报建、规划信息渠道;四是与金融机构建立房地产资金往来以及按揭贷款买房信息渠道;五是与公安经侦部门建立协同打击犯罪行为合作渠道。通过与各部门的联系和配合,形成协税、护税网络,才能有效防止房地产开发企业偷逃税款的想象发生。

  (六)加大稽查力度,打击涉税违法行为

  主管税务机关与稽查部门要加强协调配合,严格执法,提升办案手段加大稽查力度,扩大稽查广度,严格处罚制度,决不让偷税者的收益大于成本。对重大偷逃税事件及难度大的案件,可由国地税联合检查,提升打击力度。对偷逃税情节严重,数额巨大的,要从快、从重查办,特案特办,并及时移交司法机关追究其法律责任,同时,稽查部门要公开向社会曝光,施以高压态势,震慑涉税违法犯罪分子,提升纳税人的纳税意识,促进合法经营,依法诚信纳税,达到打击一个、震慑一片、教育一片的效果。

  新时期新形势下,落实科学发展观,抓好房地产企业所得税税收工作,促进社会和谐,要求我们的企业干部不但要掌握现代管理技能,成为有能力、有魄力、有执行力、有影响力的领导者,更应深刻认识和把握社会、经济发展的现状及趋势,成为具有战略管理能力的领导者。特别是当前中国经济与社会正经历着转型的阵痛,风险与机遇从未如此同时深刻地影响着中国,中国企业面临着极为严峻的竞争和挑战。作为首都企业决策咨询中心的北京清华工业开发研究院,紧扣时代脉搏,面向广大企业的迫切需要推出执政能力再造高级研修班。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。