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企业培训师观点:房地产企业所得税税收管理存在的问题及对策

企业培训师吉宁 2015年12月12日 企业培训师观点

近年来,房地产开发逐渐成为了各地经济发展的支柱产业之一。房子和房价也是中央企业高度关注的问题之一。如何加强行业管理、提升税收贡献率成为各地税务部门亟待解决的一个课题。为此,高唐县国税局积极探索,不断创新纳税评估方法,深化纳税辅导,走出了一条精细化、专业化的房地产企业所得税管理新路子。

  一、目前税收管理中存在的问题

  (一)行业经营特点成为税收管理难点。房地产开发周期较长,财务人员变更频繁,以及各级项目审批部门的批文等资料保管不善,给税务机关审核检查带来了很大难度。

  (二)专业化的税收管理水平较低。房地产行业是一个业务涉及面广、财务处理复杂的行业。目前,税务人员的业务素质相对不高且征管时间不长,同时,基层国税机关人员较为紧张,征管工作任务繁重,使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证。

  (三)部门之间协调力度不够。房地产企业所得税之所以难管,主要是税基构成要素多元化、复杂化所致。目前国税与地税、城建、房管、银行等部门的信息交流不畅,直接影响了国税部门房地产企业所得税征管工作水平的提升。

  (四)对偷税行为曝光力度不够。在涉税违法案件的查处过程中,往往受到各种因素的干扰,对涉嫌犯罪的房地产开发商很少有追究刑事责任的,多数是以补代罚、以罚代罪,造成偷税成本较低,从而给房地产开发商偷税带来侥幸心理。

  (五)税收政策存在偏差。依据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发〔2009〕31号)文件,该文件存在的主要问题是预计毛利率标准偏低,一般都将预计毛利率规定在下限,计算的当期毛利额还要扣除相关的期间费用、营业税金及附加。

  二、加强行业管理的对策及建议

  (一)建立外部信息交换机制,强化对房地产行业税收的一体化管理。我局积极进取,勇于创新,依靠地方企业支持,将信息化理念和手段武装到传统的协税护税机制中,建立综合治税网络平台,构建了“税收需求,企业要求,司法保障,部门协同,网络传输,定期反馈”的第三方数据信息采集应用新模式,同时建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度。最大限度地掌握有关涉税信息,确保收入、成本、费用、利润等申报数据的真实性和完整性。

  (二)建立房地产税收管理台账,加强实地巡查监控。建立企业日常监控管理动态台账,反映预售收入纳税情况,对存在问题的企业进行检查调整,对应缴未缴的税款进行补征。

  通过实地调查了解等方式,及时掌握楼盘销售的进度,加强对售楼情况的适时监控,了解关联企业之间的业务往来关系,看其收入、费用的划分是否合理、合法。

  (三)健全岗责体系,完善内控机制。明确县局业务科室与基层分局在房地产开发业所得税管理上的权限和责任,深化“双查双评双究”,研究制定《税收执法监察量化问责管理制度》,根据过错性质、过错频率及整改效率确定执法监察量化问责等级,有效提升了税收征管的质量和效率。

  (四)成立专业化房地产行业纳税评估队伍,加大对税收违法行为的打击力度。利用纳税评估等管理手段,加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控,季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况,及时加大评估和稽查力度,明显存在偷税情节的,依法严肃处理,问题特别严重的移送司法部门追究相关法律责任。

  综上所述,面对房地产企业所得税税收管理中存在的一些问题,我们可以采取一定的措施对其进行管理解决,例如:房地产企业所得税;建立房地产税收管理台账,加强实地巡查监控;健全岗责体系,完善内控机制;成立专业化房地产行业纳税评估队伍,加大对税收违法行为的打击力度等。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。