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企业培训师观点:某房地产开发企业所得税纳税评估的案例分析

企业培训师吉宁 2015年12月12日 企业培训师观点

一、企业所得税纳税评估—企业基本情况

  该公司于2004年9月10日开业,注册资本1080万元,由五个浙江人投资入股,公司类型为有限责任公司。企业税务登记证经营范围:房地产开发、商品房销售、物业管理服务、商铺租赁。

  该企业开发建设的温州商贸小商品市场一期工程总规划占地面积97亩,土地面积64602平方米,建筑面积86618.5平方米,已经预售面积69898.91平方米。动工时间2005年7月,竣工时间2007年11月。由31栋楼房组成。2004—2007年主营业务收入119400075.89元,主营业务成本88310726.33元,毛利率26.04%,利润总额69613710.88元,利润率19.3%。

  二、企业所得税纳税评估—收集信息

  外通按照分工,首先加强与相关部门的沟通协作,从八个部门进一步采集涉税信息。

  一是与发改部门协调,采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信息。

  二是与规划部门协调,采集开发项目名称性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。

  三是与建设部门协调,采集发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。

  四是与土地部门协调,采集土地使用权出让和转让信息,转(出)让方、转(出)让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等。

  五是与房产管理部门协调,采集房地产开发企业名称、房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息,预售许可证发放的情况,以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。

  六是与地税部门协调,采集开发企业营业税计税收入信息和施工企业的纳税信息。

  七是与银行和金融机构协调,采集开发企业收取的个人银行按揭贷款和公积金贷款购房情况、开发企业银行资金等信息。

  八是与媒体协调,采集开发企业发布的楼市开盘广告和房屋价格等信息。

  三、企业所得税纳税评估—案头分析

  内核岗位依据外通采集的涉税信息,结合相关财务、税收指标,结合指标预警值进行趋势、比率和比较、对比分析,认真细致地实施案头分析,初步确定企业在收入、成本、费用方面的相关税收疑点:

  1、收入方面:

  一是审核该户历年纳税评估数据信息采集表,发现该公司个别房产售价低。

  疑点一:是否存在关联交易销售款不结转或少结转收入的问题?

  二是审核该户历年财务会计报表发现该户预收账款金额较大。

  疑点二:是否存在预收款项未按规定结转收入的问题?

  三是审核该户历年财务会计报表发现预缴企业所得税与预计利润差别大。

  疑点三:是否存在未按规定预计利润率结转的问题?

  2、成本方面:

  一是根据外通提供的房地产企业开发的共性特点(即40%的成本,20%的灰色支出,40%的利润)而20%的灰色支出往往通过加大建安成本的做法。

  疑点四:是否存在建安成本重复入账,甲供材重复进入开发成本的问题?

  二是根据外通提供的招商引资企业存在财政补贴的现象。

  疑点五:是否存在企业返还款未计入收入的问题?

  三是审核该户历年财务会计报表发现预缴的营业税金较多。

  疑点六:是否存在收入费用配比方面的问题。

  3、费用方面:

  一是审核该户历年财务会计报表和纳税评估采集表发现工资、业务招待费数额较大。

  疑点七:是否存在工资、业务宣传费超标准列支费用的问题?

  二是审核纳税申报表发现2006年、2007年营业外支出数额较大。

  疑点八:是否存在税法不允许列支的项目?

  四、企业所得税纳税评估—疑点约谈

  企业所得税纳税评估针对案头分析阶段发现可能存在的三大类八个涉税疑点问题,制作约谈通知书,就其真实性在加强所得税政策宣传的基础上与纳税人实施约谈,提醒纳税人按照疑点认真开展自查,在保证国家税收应收尽收的同时,避免其遭受损失。企业通过自查,发现补报了如下问题:

  1、工资超标准列支56029元。

  2、福利费超标准列支2365.01元。

  3、业务招待费超标准列支298990.07元。
五、企业所得税纳税评估—实地核查

  在与企业财务人员约谈的基础上,对企业自查补报的问题进行了实地评估,在实地核查过程中,还确认存在以下几个方面的问题:

  企业所得税纳税评估调增事项:

  1、实际毛利额与预计毛利额的差异在本年度应调整增加应纳税所得额的差异数3740873.74元。

  2、在营业外支出列支赞助费等支出125900元。

  3、在营业外支出列支罚款、滞纳金103885.92元。

  4、在管理费用中列支关联企业物业管理公司电费323452.38元。

  5、在管理费用中列支支付其他管理费29700元。

  6、在管理费用中列支个人土地登记证费用839.55元。

  企业所得税纳税评估调减事项:

  1、本期预缴的营业税金及附加、一期应缴土地增值税累计发生8649484.66元,2004-2007年度已配比7766377.77元,少列配比883106.89元。

  2、在开发成本列支开办费586836元(已调出)。

  3、在开发成本列支期间费用293261.93元(已调出)。

  六、企业所得税纳税评估—进行税收调整

  依据实地核查的问题,加上企业自查补报情况,合计应调增应纳税所得额3171982.85元,补税6067748.69元。

  七、企业所得税纳税评估—房地产企业偷逃所得税的成因分析

  (一)房地产行业客观上为企业偷避所得税提供了便利。房产开发往往周期长,少则三、四年,多则十年以上,成本费用支出项目多,企业法人、财务人员变更频繁,容易造成对工程建设编制的预算、签订的合同、变更书,各级项目审批部门的**以及各项资料保管不善,形成资料缺失,给税务机关审核检查带来困难。

  (二)现行征管水平较低。房地产行业是一个业务涉及面广、专业知识强、财务处理复杂的行业,税务人员不仅要精通税收业务,还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。目前,税务人员的业务素质相对不高且征管时间不长,同时,基层国税机关人员较为紧张,征管工作任务繁重,对企业信息掌握不及时,使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证。

  (三)部门之间不够协调。房地产企业所得税之所以难管,主要是税基构成要素多元化、复杂化所致。掌握房地产企业的收入、成本、费用单靠税务部门是不够的,在房地产企业监督管理的链条中,税务部门管理处于监管的最末端,而前期的立项、审批、征地、开工、预售等信息分别有建委、土地、规划、房管等多个部门掌握。而且,房地产销售收入由地税部门负责征收营业税,房地产开发企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票由地税部门负责管理,地税部门在建筑业、房地产营业税等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。但是,目前国税与地税、城建、房管、银行等部门的信息交流不畅,直接影响了国税部门房地产企业所得税征管工作水平的提升。

  (四)对房地产开发企业偷税行为打击力度不够。在涉税违法案件的查处过程中,往往受到各种因素的干扰,对涉嫌犯罪的房地产开发商很少有追究刑事责任的,多数是以补代罚、以罚代罪,造成偷税成本较低,从而给房地产开发商偷税带来侥幸心理。

  (五)税收政策不够健全。目前对房地产企业管理主要是依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)文件,该文件存在一定的不完善之处。一是预计毛利率标准偏低,开发项目位于省会城市及郊区的不得低于20%;地级市城区及郊区的不得低于15%;其他地区的不得低于10%。目前,各地为了促进地方经济发展,一般都将预计毛利率规定在下限,计算的当期毛利额还要扣除相关的期间费用、营业税金及附加,其中:营业税5%、土地增值税1-3%、城建税教育费附加一般为0.45%,再扣除期间费用,对于其他地区10%的预计毛利率来说,预征所得税趋向为“0”。二是开发企业需出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。执行中,中介机构的税务鉴定报告不准确、不够严肃,没有统一标准的格式,缺乏有效的约束。三是房地产企业普遍存在工程款结算不及时的问题,滞后取得的以往年度的工程款凭证,是否准予扣除,在哪个年度税前扣除,没有明确规定。

  八、企业所得税纳税评估加强房地产企业所得税征收管理的建议

  1、强化对房地产行业税收的一体化管理。房地产企业横向上牵涉部门较多,需要建立涉税信息传递和协作机制,全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料,立足于对其开发项目的全程跟踪管理。

  一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度,全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息,力求通过信息交换和分析比对,最大限度地掌握有关涉税信息。

  二是加强信息分析比对,对差异户进行实地核查,及时发现和解决漏征漏管问题。在开发初期,税务机关可要求房地产开发公司上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额等,总体掌握工程的开发情况,为后期的监管打下基础。项目竣工后,要求企业及时上报成本费用分摊办法,防止企业私自转移利润,逃避纳税。同时,要求企业按季度上报季度存量房产盘点表,以便税务机关对其销售情况实施过程监控。

  2、建立房地产税收管理台账,加强实地巡查监控。建立企业日常监控管理动态台账,逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调整,对应缴未缴的税款进行补征。

  通过实地调查了解等方式,及时掌握楼盘销售的进度,加强对售楼情况的适时监控,保证销售信息、预收房款真实、准确,确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查,了解关联企业之间的业务往来关系,看其收入、费用的划分是否合理、合法。

  3、加大对税收违法行为的打击力度。税源管理部门利用纳税评估等管理手段,加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控,季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况,及时加大评估和稽查力度,明显存在偷税情节的,依法严肃处理,问题特别严重的移送司法部门追究相关法律责任。

  4、执行新的企业所得税法,进一步完善房地产管理的税收政策。提升预计税毛利率,增加税收成本,促使企业尽快结算工程成本款项、取得合法凭证,及时竣工决算,提升税收征管效率;按项目汇算清缴、多退少补。鉴于房地产企业每个项目都不可能在一个年度完成的实际,允许跨年度、按项目结束年度作汇算清缴,使计税成本一次性准确结转,汇缴结束后不再准予补充申报抵扣项目工程的计税成本;严肃税务鉴定报告制度,明确对不附送税务鉴定报告的房地产开发企业处罚依据,严肃查处虚假或错误鉴定报告造成的偷税行为;明确滞后取得的以往年度的工程款是否可以做税前扣除,如何进行税前扣除。

  5、实施分类管理,有针对性地加强房地产税收业务培训。房地产行业是一个业务涉及面较广、综合性较强的行业,税务人员不仅要精通税收业务,还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。在重点调研解剖取得经验的基础上,成立专业化房地产行业纳税评估队伍,按照开发规模、经营周期、开发产品等要素对房地产行业进行科学分类,有针对性地对管理员进行房地产所得税业务培训,突出讲解案例,点评调研思路和方法,以点带面提升房地产税源管理水平。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。