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企业培训师观点:房地产企业所得税管理中的问题与对策

企业培训师吉宁 2015年12月12日 企业培训师观点

随着我国经济的高速发展和居民收入的不断提升,房地产行业得到迅猛发展,但税务部门对房地产行业房地产企业所得税的有效控管则显得相对滞后。及时发现房地产行业存在的税务违法违章问题并建立相应的税收管理长效机制,切实加强对房地产行业税收的管理是当前亟待研究的重大课题。

  一、房地产企业所得税偷逃的主要表现形式

  (一)房地产企业所得税偷逃形式—隐瞒预售收入

  一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上,或记入“短期借款”等科目,账面不反映收入;二是用自制凭证收取预收房款或定金,存入非基本账户或其它银行卡上,故意打埋伏。

  (二)房地产企业所得税偷逃形式—视同销售行为不确认为应税收入

  对这类行为部分企业不主动向税务部门申报,被税务部门检查或评估发现后再确认收入,如有的房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权;有的以完工房产抵付各种应付款项如借款、工程款、租金、广告支出、奖励支出等;有的则以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、将开发产品转作固定资产等等,不作或少记当期收入,瞒报了这部分销售收入,偷逃了税款。

  (三)房地产企业所得税偷逃形式—采取多种方式隐瞒销售收入

  一是利用关联关系转移利润,成立仍属于自已的房地产销售公司,将部分房款存到销售公司账上少开票作收入或推迟作收入,转www.qiqi8.cn移收入利润,少缴或推迟缴税。二是价外收取的代收费用不符合代收代缴规定的另用自制凭证收取不入账或挂往来账上,代收款项不计收入偷逃房地产企业所得税。三是收到银行拨付的按揭款后不及时入账,开设账外收入或挂在“短期借款”科目。四是整体转让“楼花”,不做收入,偷逃税款。五是部分享受所得税期间减免的房地产企业将减免期到期后取得的收入通过各种手段记入减免期内,违规享受减免偷逃税款。

  (四)房地产企业所得税偷逃形式—不按规定核算成本费用

  主要有三种情形:一是拆迁补偿费的问题。房地产企业组织拆迁工作一般有两种方式:一是委托有关单位拆迁,二是自行拆迁。第一种情况支付拆迁补偿费后可以由受托方开具发票。第二种情况下由于拆迁户很大部分是自然人,因此不能提供拆迁补偿费的发票,只能根据拆迁协议和收条入帐,导致此部分成本费用难以核实,成为少数房地产企业调节成本利润侵吞房地产企业所得税的黑洞。二是加大先期开发成本费用。现有的大部分开发企业均为项目开发,单个的开发项目虽不大,但多数是分期滚动开发,这就使企业人为加大先期开发费用有机可乘。企业在整个开发项目完工前按土地出让合同付清土地出让金、拆迁补偿费,在项目开发前期付清规划设计费等前期工程费、基础设施建设费,企业全部计入开发成本,不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本,必然加大本期计税成本从而减少当期应纳税额。三是按工程的预算预估开发成本。房地产开发企业会十分注重资金的时间价值,在未形成工程决算时,一般不会按合同总价款全额支付工程款,因此开发企业也就无法取得对方的合法票据,他们会从自身利益考虑根据已付的工程款计算开发成本,有的企业工程尚未完工,即用以已向用户开具正式发票为由,采用确认销售和配比成本的方法计算申报当期应税所得。由于工程尚未完工,其总成本无法确定,则干脆按工程预算计算开发成本。由此带来的后果就是加大可售面积单位工程成本,和已销开发产品的计税成本,减少了当期应纳税所得。
二、税务部门在房地产企业所得税管理中存在的不足

  (一)房地产企业所得税征管一线力量不能满足对房地产业实行精细化管理的业务需求

  自1994年实行“分税制”以来,国税机关以管理增值税、消费税等流转税为主,对房地产企业所得税及房地产业等特殊行业的税收政策相对陌生,缺乏管理经验,使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证778论文在线。

  (二)国税部门掌握的税源信息严重不足,税源管理手段不高,部门之间协调配合不够,对房地产企业所得税缺乏综合协调管理

  房地产销售收入由地税部门负责征收营业税,房地产开发企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票由地税部门负责管理,地税部门在建筑业、房地产营业税等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。城建、房管、银行等与房地产比较密切的部门掌握着大量的信息,但往往各自为政,不能有效实现资源共享和信息互换,对房地产业社会化综合协调管理的水平尚处于较低层次。

  (三)房地产企业所得税的管理目前还是宏观税负分析中的软肋,未建立起征、管、查高效互动机制

  管理和稽查部门缺少对房地产企业所得税进行深入调查和检查,调查、检查以后也没有进行比较深入的剖析,不能及时发现房地产企业所得税征管中存在的问题。

  (四)国税机关缺乏对房地产企业所得税有效控管的手段

  国务院对房地产企业所得税的征收管理作出重大调整后,凡2002年1月1日后新办企业的所得税均由国税机关征管。而现行“分税制”的税收管理体制,客观上造成了房地产开发所应承担的营业税和房地产企业所得税分别隶属地税和国税部门征管,其从事房地产经营开发所需的发票和收据均向地税部门申请购领,国税机关缺乏相对有效的控管手段,对“31号文件”的执行带来很大的困扰。

  (五)房地产企业所得税漏征漏管现象客观存在

  由于投资主体多元化、纳税人对税法遵从度不高以及税收管理滞后而导致国税机关对房地产业的登记管理难度增大,并在一定程度上存在所得税征管盲区。

  三、加强房地产企业所得税管理的对策建议

  (一)房地产企业所得税建立由企业牵头建立联席会议制度,形成涉税信息传递的协作机制

  每个月在规定的时间通过互联网邮箱互相传递固定格式的规定内容,通报情况,反馈信息。一个季度召开一次有招商、国土、房管、建委、规划、财政、国税、地税等部门参加的联席会议以研究对策,点评各部门信息传递工作的情况。搭建一个“分线管理、相互依托、数据规范、信息共享”的房地产企业的综合信息交流平台。

  (二)设立规范统一的房地产企业所得税的征收管理台帐以及建立与之相配套的管理制度

  利用征收管理台帐来加强管理的要点在于:一是针对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等设计专门的表格,由企业每个月报国税部门备查。二在各部门传递的信息和企业报送资料的基础上通过台帐尽可能全面和及时反映企业的情况,加强所得税的征管。

  (三)房地产企业所得税理顺征管机构管辖权关系

  长期以来在税收管理上一直采取的是按地段区域管理,导致征收管理上的条块分割、信息不通、执行混乱的局面。因此,要设立专门的房地产企业管理组,对该类企业实行集中管理。实行集中管理的优势体现在四个方面:一是集中有限的高素质的人力资源解决工作中的重点和难点,用少而精的兵力打歼灭战,达到工作效率的最大化;二是执行政策统一;三是能全面掌握辖区内房地产企业的情况,开展行业税收负担率、成本利润率、销售收入利润率、房地产企业所得税负担率等指标的分析,发现指标异常的企业,列入评估对象,实施及时控管。四是明确责任,避免出现漏征漏管。

  (四)有针对性地采取多种形式强化对一线人员的教育培训,提升对房地产行业房地产企业所得税管理的业务技能

  房地产企业所得税已成为国税新办房地产企业所得税重要组成部分,需要既精通房地产业务,又熟悉相关税收政策的高素质专职税务人员来管理。有针对性地开展好房地产业所得税政策及相关财务核算知识的专项学习和培训,是实施精细化管理的基础。

  (五)进一步强化房地产企业所得税征管措施,加大相关政策的执行力度

  一是要加强对企业的宣传辅导。以区、县国税局为单位不定期召开房地产企业法人和财务人员参加的政策宣讲会,并提升纳税人的税法遵从度。加强对企业的纳税辅导,以防止纳税人因不了解有关政策而导致计算和申报税款的错误。二是进行数据指标分析,强化专项纳税评估。要充分利用纳税人的各种纳税申报资料、财务会计报表,结合日常管理中掌握的纳税人纳税信用度,按季度依照纳税评估的操作规程,利用数据指标和科学方法,从收入、成本费用等方面评估、分析、判断开发企业履行纳税义务的程度。特别要对主营业务收入、预收账款、工程成本等进行重点评估,及时捕捉疑点、发现问题、消除隐患、堵塞漏洞,从而达到深化管理、堵塞漏洞、降低征管的风险和保护干部的根本目的。三是加大稽查力度,规范税收秩序。要加强对房地产企业的专项检查,特别是加强对亏损、微利、低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项、以低价销售给内部职工等作为重点检查对象,对查实偷税的,要严格按规定补税罚款,涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。对不符合查账征收条件的,严格按所得税核定征收办法核定税款征收,对企业的核定征收应从项目开始到销售终结执行到底。四是规范房地产企业所得税税前扣除,加强成本费用的管理。在日常征管过程中,税务机关要明确开发产品的成本核算对象,以防止企业随意在各成本核算对象间进行调节;要加强对企业实际发生的成本、费用的核算,按照财务会计制度和税收政策的规定,严格区分期间费用和开发产品成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。特别是对于因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本以及为开发产品而发生的共同成本,要按各个成本对象占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配,分别计入相应的成本对象。按照收入成本配比的原则准确结转成本,要求企业在按工期分段确认成本的基础上,再按不同开发产品平均销售价格比分配计算不同类型开发产品的计税成本,使利润在不同价位开发产品之间分布均衡。

  (六)房地产企业所得税加强对银行账户和关联方信息监控

  规定房地产企业只能设立唯一的预收房款和销售收入的银行帐号,争取银行部门的合作,对设立的收入账户进行有效监控,掌握销售收入情况,实现源头控管。通过实地调查和帐务检查等方式,及时掌握投资方、销售公司和其它关联方的相关情况,了解关联企业之间的业务往来,看其收入、费用的划分是否合理合法,保证预收房款和销售信息真实准确,确保税款“颗粒归仓”。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。