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企业培训师观点:对加强房地产企业所得税控管的若干思考

企业培训师吉宁 2015年12月12日 企业培训师观点

搞好房地产企业所得税管理工作,是国家调节经济,增加税收收入,稳定房价,构建和谐社会的重要举措。房地产企业所得税是企业所得税科学化、精细化管理的重要内容,是搞好企业所得税管理的内在要求,是企业所得税管理人员的职责所在。本文就房地产企业开发现状、税收征管存在的问题及对策进行初步的探讨。

  一、房地产企业开发形式及房地产企业所得税逃税方式

  从调查的情况看,房地产开发经营方式多样化:

  一是自行开发:由开发商征地,自建自售,这是一种最标准的、最常见的开发方式,开发商本身有建筑资质。二是委托开发:开发商自身没有建筑资质,而是将整个开发项目承包后再转包给有建筑资质的建筑公司。开发商负责商品房销售。三是合作开发:一般由一方提供土地使用权,另一方面提供资金,双方合作建房,合作方的利益分割形式多样,有分房的,有分价款的(由合作体统一销售房地产,价款按比例分割)。有分利的(双方共同承担经营风险,以最终的经营成果作分配对象)。

  交易方式灵活化。房地产交易方式主要有:采用一次性全额收款方式销售开发产品,采用分期收款方式销售产品,采用银行按揭方式销售开发产品。采用委托方式销售开发产品,开发企业将开发产品先租再售。

  房地产企业所得税逃税方式复杂化。房地产业主逃税方式多种多样,日趋复杂化,主要方式有:房地产业主将预售款挂往来帐,将应纳税款变成了流动资金使用;将开发成本计入对外销售商品房成本,无正当理由,销售价格明显偏低,将代理销售商支出直接从售楼款收入中抵减,直接减少营业收入;将已完工的项目不作竣工决算。

  二、现行房地产企业所得税收征管存在的问题

  一是政策界限模糊。国家税务局自2006年元月1日对新办企业的概念进行了重新界定,引起了国地两家税务机关对征管范围的争议。国税发[2006]103号第二条规定:企业权益性投资者全部是自然人的,由企业所在地的地方税务局负责征收管理。地税局认为:无论企业是否为新办企业,只要企业权益性投资者全部是自然人的,由企业所在地的地方税务局负责征收管理。国税局认为:根据文件出台背景以及其他省国地两家的联合发文,只有非新办企业,其权益性投资者全部是自然人的,由企业所在地的地方税务局负责征收管理。符合条件的新办企业由国税局负责征收管理。由于房地产开发的营业税由地税部门征管,地税局有以票控税的先天优势,控管房地产行业的税收活动更主动、更有效,这更增加了国税部门对房地产企业所得税收征管难度。

  二是征管范围交叉。在大中城市的市区,国税、地税都设有多家主管税务机关,因征管范围划分带来了一些新问题,如果按项目所在地域划分,纳税人在多个地方开发房地产项目,形成一家企业,多家征管,征管成本大,效率低,如果按照税务登记机关划分,纳税人可自由选择税务管理机关,其结果是哪里管理松,税负低就往哪里跑,这里还涉及市区两级财政收入的问题,容易滋生内外的矛盾。

  三是征管信息不清。国税部门对纳税人真实的经营情况把握不清,掌握不准,税收征管必须掌握的信息主要有:房地产投资立项项目、立项时间、竣工时间、开发周期、规划面积、建筑面积、预售面积、房屋价格以及企业工商登记情况等涉税信息。

  四是税务管理滞后。税务管理相对滞后,房地产开发要经过立项审批,规划设计许可,取得土地使用权,建设施工,竣工验收、房屋销售多个环节,涉及的部门有计划、土地、工商、规划、城建、房管、消防、环保等多个部门,这些部门的管理一般在事前和事中介入,而税务征收管理则在事后介入。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。