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企业培训师观点:房地产企业所得税管理的问题和对策

企业培训师吉宁 2015年12月12日 企业培训师观点

近几年,房地产市场发展迅猛,这对于提升国民经济总体运行质量,改善国民居住条件起到极大的促进作用。但由于房地产行业发展不均衡,税法宣传不到位,大部分中小型房地产企业纳税意识淡薄,偷税问题比较严重。及时发现房地产行业存在的税务违法违章问题并建立相应的税收管理长效机制,显得尤为重要。

  房地产行业经营的主要特点

  房地产行业需要资金量大,经营周期长,预收预付账款多,经营方式多样。其主要特点有:

  (一)预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。没有预收账款房地产开发企业就无法进行再投入,也谈不上快速发展。预收房款、售楼花等是主要方式。

  (二)销售经营方式多样。表现为分期收款销售、委托代理销售、会员制销售等等。如部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,形成所谓的合作建房或名义上的代建房。

  (三)多种经营与混业经营并存。当前房地产开发企业大多是多种经营,既有建筑业,又有加工业;既有房屋销售,又有物业管理服务。

  (四)房地产开发工期长、投资大。很多工程要跨年度完成。

  (五)财务管理水平低,资金收支渠道多样。一些房地产企业由于资金调配的需要,经常在不同的金融机构多头开户。

  (六)经营规模大,跨区域经营。

  偷逃房地产企业所得税的主要手段

  由于税务征管力量和素质不能适应房地产行业快速发展的形势,税种分散在国地税部门征管,税法宣传不到位,房地产企业普遍对税法遵从度不高,不能依法及时到国税部门办理登记。由于主要流转税一营业税发票管理为地税部门,给国税部门以票管税带来被动,致使房地产企业所得税偷税问题普遍存在。其偷逃的主要手段有:

  (一)预收款项不按规定申报纳税。预收房款是房地产开发企业经营的重要方式。税法规定,“纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”“房地产开发企业,采用预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入,先按规定的利润率预计营业利润,并入当期应纳税所得额统一计算缴纳房地产企业所得税,待完工时再进行结算调整。”但实际征管过程中,大部分企业没有按照上述规定及时申报纳税。

  (二)企业之间合作建房不按规定申报纳税。目前房地产行业己形成多种开发形式,有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,形成所谓的合作建房或名义上的代建房。按照税法规定,合作建房的双方均发生了销售行为,应分别交纳销售房地产和转让无形资产的相关税收,应该申报纳税。但在实际生活中,合作双方常常不申报纳税。瞒报了这部分销售收入,偷逃了税款。

  (三)以开发房屋抵顶所欠建筑商款项,不入帐,不做收入。有些企业房地产只在内部财务报表中体现,致使企业少计了应税收入,少缴纳了房地产企业所得税。以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权等不计销售收入,房地产企业所得税的偷逃。

  (四)销售款长期不结转或少结转收入。房地产开发商长期将销售款、预收定金、房屋配套费等挂在“其他应收款”、“其他应付款”等往来帐上,不与帐面的成本、费用配比结算,造成帐面无应税所得或亏损,或者以实际收到款项确定收入实现,房地产企业所得税的偷逃。分期收款销售,不按照合同约定的时间确认收入,以未清算、未决算为由拖延缴纳房地产企业所得税。

  (五)自建自用房产,不申报缴纳各项税金。

  (六)无正当理由以明显偏低的价格销售开发产品,从而达到少缴营业税和房地产企业所得税的目的。虚开发票减少计税依据,实现“双偷”。房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税,土地增值税所得税等税收,购房者以销售不动产发票开具金额缴纳契税后,办理《房屋所有权证》,可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据,故双方协议少开或不开销售不动产发票,实现所谓“双赢”,实则是实现应纳税款的“双偷”。

  (七)整体转让“楼花”不做收入,偷逃税款。一些房地产企业将土地手续办理完毕后,把一部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业,按照约定收取转让费,却不按规定作收入,而是挂往来账,甚至私设账外账,以达到偷逃营业税及附加和房地产企业所得税的目的。

  (八)代收款项不计收入偷逃企业所得税。有的房地产企业将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税,房地产企业所得税。将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”,年末不结转营业收入,偷逃企业所得税。

  (九)“收入实收不转”直接抵减应付工程款,偷逃税款。房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收入不通过“营业外收入”科目核算,而直接抵减应付工程款,从而减少到利润偷逃企业所得税。

  (十)与关联方企业之间互转收入和费用。与关联方企业之间,特别是同一地址办公的关联企业之间,由于业务往来频繁,利益关系密切,互转收入和费用存在着很强的可操作性和隐蔽性,导致企业最终多计费用或少计收入,偷逃税款。

  (十一)多列预提费用。一些企业采用“预提费用”、“待摊费用”帐目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大,在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本,对多提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本,而是长期滚动使用,减少应纳税额,甚至有的企业在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”,借以偷逃税款。

  (十二)虚列或者虚增成本费用,房地产企业所得税的偷逃。表现为:(1)将完工与未完工的项目混在一起,造成完工项目成本虚增;(2)将开发项目之外的道路铺设、绿化等工程成本列入开发成本。自用房产开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”,而是计入对外销售商品房成本,偷逃企业所得税。(3)多列利息支出和经营费用。(4)扩大拆迁安置补偿面积,减少可售面积,多结转经营成本。

  房地产企业所得税管理难的原因分析

  (一)现行征管水平较低。房地产行业是一个业务涉及面较广、综合性较强的行业,税务人员不仅要精通税收业务,还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识,税务人员的业务素质相对不高且征管时间不长,使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证。

  (二)税源管理手段不高。房地产开发企业流动性大,资金体外循环现象严重,客观上难以掌握,税务管理部门局限于房地产开发企业报送的纳税申报表和财务报表上反映的情况,没有更多地企业摸清其实际经营状况,税务部门掌握的房地产企业所得税税源信息严重不足。

  (三)征管查未建立起互动机制。管理和稽查部门缺少对房地产企业所得税进行深入调查和检查,调查、检查以后也没有进行比较深入的剖析,没有充分暴露出房地产企业所得税征管上存在的不足之处。

  (四)部门之间协调配合不够。房地产销售收入由地税部门负责征收营业税,房地产开发企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票由地税部门负责管理,地税部门在建筑业、房地产营业税等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。城建、房管、银行等与房地产比较密切的部门也掌握着大量的信息。与地税、城建、房管、银行等部门的信息交流不畅,直接影响了国税部门房地产企业所得税征管工作水平的提升。

  加强房地产企业所得税管理的对策和建议

  (一)摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围的调查摸底。并对其售楼情况进行调查,向售楼处的工作人员了解企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容,推算出企业的销售收入和应预缴的房地产企业所得税数额。

  (二)建立涉税信息传递和协作机制,全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度,全面掌握房地产开发企业的立项、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息,力求通过信息交换和分析比对,最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对,对差异户进行实地核查,及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换,进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律,进而准确审核纳税申报资料,强化控管。

  (三)健全票据领、用、存制度,加强票据管理。根据房地产开发企业的现实情况,对房地产开发企业使用的收据,如预收房款收据、代收各种集资款收据视同发票进行规范管理,实行统一印制、发放和缴销,规范领、用、存。对没有按规定使用统一票据支付结算、偷逃税款的企业严厉处罚。

  (四)加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作,对设立的预售房款账户进行有效监控,掌握销售收入情况,实现源头控管。通过实地调查了解等方式,及时掌握楼盘销售的进度,加强对售楼情况的适时监控,保证销售信息、预收房款真实、准确,确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查,了解关联企业之间的业务往来关系,看其收入、费用的划分是否合理、合法。

  (五)加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项(包括以房抵债,以完工房地产抵付借款、银行贷款,抵付回租租金,换取其他单位、广告支出和其他支出,抵付职工奖励支出等等)、以低价销售给内部职工等应作为重点检查对象,对查实偷税的,严格按规定补税罚款,涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。对不符合查账征收条件的,严格按房地产企业所得税核定征收办法核定税款征收。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。