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企业培训师观点:房地产开发企业所得税收入的确认基础

企业培训师吉宁 2015年12月12日 企业培训师观点

房地产开发企业所得税收入是在营业税收入确认的基础上进行的,主要包括完工产品销售收入确认、未完工产品销售收入确认、视同销售收入确认以及对外出租产品租金收入确认4部分。

  1、完工产品销售收入的确认

  企业开发的产品只要符合已将开发产品竣工证明材料报房地产管理部门备案、已开始投入使用或已取得初始产权证明这些条件其中之一,即视为已经完工产品。

  在销售时一般都要签订正式《房地产销售合同》或《房地产预售合同》,因采取的销售方式不同,收入确认的方法也不同。

  采取一次性全额收款方式销售开发产品时:于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日确认收入的实现。这里的“取得索取价款凭据(权利)之日”一般是指书面合同确定的付款日期的当天,未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成(所有权或使用权转移)的当天。

  采取分期收款方式销售开发产品时:按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现,提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。

  采取银行按揭方式销售开发产品时:按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

  采取委托方式销售开发产品时,按以下原则确认收入的实现:采取支付手续费方式委托销售开发产品时按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

  采取视同买断方式委托销售开发产品时:属于企业与购买方签订销售合同或协议或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,应按销售合同或协议中约定价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

  采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品时:属于由企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,企业按规定支付受托方的分成额不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价,则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

  2、未完工产品销售收入的确认

  企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率在开发期内分季(或月)计算出预计毛利额,计入开发期应纳税所得额,待开发产品完工后,再计算其实际计税成本和实际毛利额,将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入完工当期的企业所得税应纳税所得额。

  预计毛利率由省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局确定,但一般位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民企业所在地城市城区和郊区的不低于15%;位于地级市城区及郊区的不低于10%;位于其他地区的不低于5%。但经济适用房、限价房和危改房均不低于3%。

  例如:某房产开发公司,2009年计划在县城开发建设15栋商品楼,2008年12月份已预售250套,收取价款45000000元,计划在2009年10月末竣工交付使用,则这批预售房在竣工前每月应记入应纳税所得额的毛利额为45000000×5%÷10=225000(元);完工时假设该开发产品的实际毛利率12%,应记入2009年10月份当期的毛利额为45000000×12%-225000×10=3150000(元)。

  3、视同销售收入的确认

  房产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,按视同销售于开发产品所有权或使用权转移、或实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。

  其方法和顺序如下:1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;3.按开发产品的成本利润率确定,但成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

  4、对外出租产品租金收入的确认

  企业将新建开发产品对外出租时,采取直接收款或预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到款项的当天。分期付款的为合同约定付款日当天。开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前与承租人签订租赁预约协议的,在开发产品交付承租人使用日确认预收租金收入的实现。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。