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战略管理培训:上海房价面临最后疯狂 12个月之内可能下跌

吉宁博士 2015年12月11日 战略管理培训

本文出处:《新快报》作者:辛木

  申银万国证券研究所报告指:上海房价12个月内下跌10%―20%

  近日申银万国证券研究所一份分析报告认为,上海房价12个月内向下调整的概率较大。

  该所研究员陈昱新表示,2005年2月,上海楼市出现了一些不同寻常的“疯狂”景象:比如100万元的房子两周内上升十几万元的比比皆是;二手房挂牌出让价格经常在一天之内提价三四次;价格体系混乱,类似房屋既有出让单价为12000元/平方米的,也有16000元/平方米的。

  目前价格可能是两年内的高点

  报告指,空前一致的看好,很可能意味着相反的方向。通过电话、面谈等方式的调查表明,上海13家房地产公司的23位业内人士对未来12个月上海房价的看法:看涨比例达到91%,看平9%,无人看跌。

  而最近在上海普通居民间的调查也显示:89.9%的被访者对未来一年房价看涨,无房者和有房者中认为年内房价上涨的比例为95.2%和90%.调查显示,53%的人认为房价偏高,但表示房价偏高的被访问者中仍有88%认为2005年房价会上涨。

  在房价大幅度上升后,开发商内部、居民等对房价的看法却达到了惊人的一致,陈昱新认为是典型的头部信号(可能是两年内的高点),意味着房价格可能走向相反的方向―――下跌。

  房价已超出企业容忍范围

  以2005年2月上海房价看,房价收入比已经达到13倍以上,据悉,近日上海银行同业协会秘书长表态要大幅度收缩购房信贷政策,结合其他收集的信息,报告判断,上海房价已经超出企业容忍的范围,预计6个月内企业出台措施抑制上海房价的概率相当大。如果此后房价继续上升,可能引发更猛烈的抑制政策。

  该份报告指出:未来12个月上海房价向下调整的概率较大,但不会崩盘,房价经历10%―20%的下跌(相对以前价格)以后,有望企稳。而6个月内企业部门出台抑制措施的概率相当大。

  但报告仍看好上海以外大多数省会城市的房价。“珠三角如深圳、广州的房价上升周期刚刚开始;武汉、长沙、成都、重庆、天津等城市房价上升周期仅仅走了一半”。

  据称,上海的房地产供应和其他城市一样稀缺,不同的是上海已经售出的房屋中投资比例远远超过其他城市。其他城市房价的主要决定因素是土地和新房供应,而上海的房价决定因素是投资客。换言之,如果上海的房屋投资者开始抛售,即使未来一年内上海的土地出现零供应,也无法支持当前的房价。而在当前的价位上,任何风吹草动都可能导致投资客的预期发生变化。

  相关链接:上海房贷猛着陆

  2005年2月底,上海市同业公会开始研究相应问题,并偕同市里有关部门研究房贷的风险防范措施。建议之一为提升房贷的首付比例,并严格控制投资性购房贷款发放、提升贷款的审批标准等。

  在此之前,房贷的风向标已经微有指向。1月24日,银监会有关官员紧急抵沪,对上海银行业个人金融、房地产贷款进行调研,尤其是对于房贷的上下游贷款都进行了摸底。

  多家银行分别从房价、购房面积和房龄等三个方面对个人住房贷款提升门槛。

  建设银行上海分行最新贷款要求规定:房价不低于33.3万元,面积不少于40平方米,竣工日期在1981年(含)以后。其中,1981年―1990年竣工的住房,可申请的贷款成数不超过六成,外地人购买这一时段竣工的房产建行不予发放贷款,本市户籍购房者需提供第二套住房产权证;1991年―1998年竣工的住房,贷款成数不超过六成;1999年以后竣工的住房,贷款成数不超过七成。

  上海银行内部不同的分支行,也有了新的调整,有些支行规定:按揭单价在18000元/平方米以上的,总房价60万元以下的都不再操作。

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真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。