吉宁博士观点
物业管理已经成为现代化城市管理和房地产经营管理重要的组成部分和国民经济新的增长点。其规模也正在发展成为一个融管理、经营、服务为一体的覆盖全社会的庞大经济行业。近年来，随着各种现代管理、先进服务及高科技手段的应用，物业管理发展更是不断凸现出新的令人瞩目趋势。
一、物业管理企业的定位更加明确
由于长期的计划经济管理模式，形成了物业管理立足于“管”的观念，所谓物业管理就是对物业、业主进行管理，使得物管公司与业主处于一种不平等的关系，这明显不适应市场经济的发展要求。笔者认为，物业管理公司与业主之间不仅仅是“经理人”与“被经理人”的关系，同时也是“雇主”和“服务商”的关系。虽然业主和物业管理公司是委托与被委托的双方，在法律关系上是平等的两个独立主体，但物业管理公司要兑现承诺，提供好的服务则应以低姿态出现，正确定位自己，当好“保姆”。随着市场经济的不断完善，各种物业管理条例和法规相应出台，业主和物业管理公司之间的关系进一步明朗化。从我国物业管理的实践来看，物业管理的服务到位，使业主们满意，管理也就当然包含其中。通过提升服务质量来推进管理，这是物业管理理念的一个根本变化。
在物业管理发展的20多年历史过程中，不少物业管理企业经历了管理理念从“管理型”到“服务型”的深刻变革。我们认为，不论时代如何变迁，也不论物业管理发展模式创新到何种程度，为业主服务的理念和主旋律一定将得到秉承和延续，因为物业管理的核心和生命力就在于不断满足和超越业主不断增长的需求。
二、专业管理和专业服务的分离成为物业管理发展的趋势
物业管理发展的专业化分工是商品经济发育成熟的标志，也是市场要素和资源进一步集中，市场进一步细分的前提。随着专业科学技术的快速发展，市场竞争越来越激烈，对企业型的社会组织也相应提出了更高要求。市场反映迟钝的经济组织很难在竞争中寻得一席之地，服务行业更是如此，特别是在社会信息化、智能化和网络化进程加快，服务手段和技术层出不穷的情况下，如何有效地组织高水准的专业管理，为服务提供有效的平台，促进合作、交易的规范、高效化，成了服务型企业包括物业管理企业发展过程中必须突破的“瓶颈”。
20世纪90年代，我国城市住房商品化促成了物业管理的异军突起，但由于社会思潮的多元化和业主生活环境的差异性直接导致了业主需求的复杂化和膨胀。物业管理已经不仅仅局限于对不动产的日常管理和维护，而是扩展到满足广大居民生活需求的各种服务。但实际上，业主对服务需求的多元化与物管公司能力有限性之间的矛盾，是物管公司自身难以解决的，靠企业本身所生产的服务产品不可能全面满足业主的要求。这种矛盾在目前的服务方式下不可能得到解决，也不利于促进物业管理向经营型企业转变。当这种矛盾激化到一定程度时，物业管理向服务集成商转型就成为可能甚至必然。
国际质量管理体系2000版将物业管理发展供应链中“分承包商－供方－顾客”改为“供方－组织－顾客”，这表明物业管理企业应从服务供方和制造商的角色换位为服务的组织者，从这一链条环节的变化也可以看到专业管理和专业服务的分离将成为物业管理发展的一个趋势。笔者认为，物业管理企业要转变职能，从基础性的事务中寻求解脱，就要扮演服务集成商的角色，将专业管理和专业服务实施分离。物业管理企业不再是业主全部服务需求的生产者，不再完全直接向业主提供有形服务，而是通过提供间接服务、人文服务和信息服务，组织和落实社会专业服务资源，为业主提供服务，达到业主满意的目的。所谓服务集成商，就是社会服务资源的搜集者、统筹者和组织者。如将传统物业管理所经营的保安、设备维修、保洁和绿化职能，从原有管理中分离出去或成立专业的保洁公司、保安公司、家政服务公司、绿化公司等，按照专业化要求真正代表业主实施专业管理和质量监控，则将有效地利用整个社会资源，达到了社会资源的有效配置。
三、规范物业管理招投标为市场化的发展注入了催化剂
新颁布的《物业管理条例》指出“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”。推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场，建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理发展的必然趋势。随着这种公开、公平竞争机制的引入，对推动物业管理企业与市场接轨、提升物业管理服务质量，促进行业的资产重组、整合起到了推动作用。
当前，物业管理市场的培育还有待加强。现有物业管理招投标形式尚不完善，不利于物业管理公司之间展开公平竞争。在市场形态方面，物业管理还缺少有形市场。各类经纪商，交易所，中介服务机构不够健全，存在“有市无场”的状态。通过规范的招投标方式挑选物业管理公司已是业主们的普遍心声，同样，通过市场竞争来承接物业也是管理水平较高的物业管理公司的共同心愿。
物业管理市场的培育和物业管理发展，重要前提是要具有公平竞争的市场环境和机制。因此，物业管理主管部门要用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理的市场。打破地区保护和区域垄断，把先进的物业管理理念、模式和机制推向整个行业范围，为发展商、业主选择合适的经理人提供空间。物业管理企业要练好内功，增强综合素质，遵守“游戏规则”，凭企业品牌影响和整体实力进入市场分享市场份额。通过将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道，创造公平、公正的物业管理招投标竞争环境，将是物业管理市场化发展的最终走势。
而随着物业管理市场化的成熟，各类市场中介服务机构也将不断出现。如同其他市场体系一样，物业管理招投标市场的发育和运行离不开一系列有效的服务体系，包括专业化的招投标中介、咨询机构、物业管理评估机构、律师事务所和市场信息网络系统。这些服务机构可以协助有关部门制定相关的物业管理招投标法规，为开发商和业主制订合理科学的招标书，审定投标人的资质和条件，组织招投标活动，帮助企业部门实现监督作用等，积极培育和营造出良好的物业管理市场环境。
四、高科技管理日渐成为物业管理的主角
物业管理是一个新兴行业，也是一个快速发展的行业。随着高新科技在现代物业建设中的大量应用，物业管理发展也不再是传统意义上的简单原始的清洁、绿化和安全巡视管理，高科技管理技术越来越成为物业管理的主要内容。特别是宽带网络和计算机技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台。高科技管理将是物业管理发展的主导方向。
目前相当多的物管公司利用物业的智能化设备，将通信网络系统、Internet网络和电话交换系统集为一体，并将客户、供应商信息和需求、管理相链接，搭建专业的信息服务平台，实现了物业管理信息化，物业服务网络化。让服务供应方和需求方都能走上这个平台，通过物管公司的组织，顺利实现服务交易过程。物管公司首先可以利用现代信息网络技术建立服务供应商的信息网络，通过有效的评估并以契约的形式建立与供应商之间的长期或短暂但及时的专业服务。其次，物管公司还应建立业主需求档案，通过顾客调查了解、掌握、挖掘业主的需求，以便及时提供服务。
物管公司要组织有效管理，必须充分利用三类资源。一是社会服务资源，社会上各类专营公司及商家均是提供专业服务的潜在供应商，只要是供应方在经营过程中和业主在消费过程中需要的，物管公司都能利用信息平台造就用武之地。二是物业管理企业自身资源，即指所管理物业的各类服务信息、服务设施设备的共享。三是业主资源，业主是一个庞大的消费群体，物管公司可进行有效分类组合，同时可以利用与业主接触沟通，听取业主的意见建议。高科技为当前和今后一段时间物业管理企业组织管理资源提供了新的载体，可以成为物业管理企业的基本管理服务手段。
五、物业管理职业经理人制度崭露头角
物业管理发展至今，涌现了一大批优秀的物业管理企业和人才，为我国物业管理事业的发展起到了巨大的作用。但进一步吸收国外的先进管理模式，按市场机制配置企业经营者，逐步实行物业管理人才的职业化，在行业中形成一支职业经理人队伍，已是水到渠成的事实。
物业管理作为一种宽泛的服务领域，对经理人的综合素质要求相当高。它不仅涉及对企业经营管理的要求，还需要掌握人文、经济、法律等知识。物业管理要适应形势发展，就需要物业管理职业经理人能够把自己熟悉的管理方法同企业的历史、文化和整个企业的发展方向、定位相结合，以问题为核心去研究方法，解决问题。而且还需要有强烈的工作责任感和渴望事业成功的激情，尤其是在物业管理这样一个新兴的成长中的行业里。
物业管理企业要构筑企业核心竞争力，培养战略性人力资源，建立“核心资本”，实行企业差异化人力资源策略，就应该实行职业经理人制度，按市场机制配置各类经理人，并根据“品牌建设”和“经济效益”两大主要目标落实责任，明确职权，严格考核，逐步推行经理人报酬与经营管理绩效挂钩，加快企业物业管理人才职业化的进程。当前物业管理企业还要认真研究实行职业经理人制度的性质、责权利及其各方面关系和行为自律制度、约束制度、监督制度、绩效考核与评价制度、激励制度，制订和试行职业经理人的一整套政策和规定，为物业管理职业经理人制度的全面实施奠定基础。
物业管理发展要抓好物业管理企业关键岗位和服务一线操作人员的培训和教育，提升员工综合素质，培养专业服务技能；努力建立和完善物业管理从业人员职业资格证书制度，搞好继续教育和专项培训，建立一支物业管理职业经理人队伍；努力建设高水平的物业管理教育培训基地；造就一批在行业内具有相当影响力，在物业管理经营管理和物业管理理论研究方面有突出成绩和较高造诣的本土物业管理专家和高级人才。
