吉宁博士观点
引言
自从1981年在深圳成立第一家物业管理企业起，至今短短二十多年时间里，企业物业管理在我国获得了迅速发展。近年来随着房地产浪潮的掀起，房地产企业物业管理的发展也是生气勃勃，但是与房地产物管行业迅猛上升的数量不相称的是其令人堪忧的质量，物管行业质量的好坏将会极大的影响我国房地产业的发展。
一、企业物业管理与房地产业的关系
（一）房地产业是物业管理的基础
物业管理是指有专门的机构和人员，依法按照合同和契约，对前期开发和已经竣工验收并投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，以经营的方式进行管理，并对房屋周围区域内的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施的专业化管理，以及对业主和使用人提供多方面的综合性服务。由此可见，物业管理是建立在对特定物业之上的管理。因此，房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续企业物业管理的水平。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽和遗漏，都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。
（二）良好的企业物业管理对房地产业的发展有着促进作用
企业物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境。物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提升了人民居住水平。由于企业物业管理在房屋建成后提供着良好的售后服务，因而其对房地产业的发展又起到了有效的促进作用，并成为对房地产经济发展有着积极促进作用的一个重要产业。有关调查表明，在现时房地产经济发展中，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最为关心的问题就是房屋的物业管理。如果企业物业管理搞得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产业的发展。
二、我国企业物业管理现状及存在的问题
（一）企业物业管理缺乏专业人才
目前我国的企业物业管理行业还是一种劳动密集型行业，从业人员素质不高，教育培训体系未能建立，职业化队伍尚未形成。而物业管理是一门知识面广的新兴学科，要求从业人员具有建筑、房地产、经济管理、法律等方面的专业知识，但由于我国物业管理起步晚、定位不高，物业管理的人才培养跟不上企业物业管理的发展速度和发展要求。
（二）企业物业管理服务质量差、收费不规范
由于我国的物业管理行业处于发展阶段，整体水平较低，使得物业管理没有得到其应有的行业地位，有些物业管理单位将物业管理仅仅看成清洁保卫一类的简单工作，曲解了物业管理的真正内涵，忽视了物业管理作为一项朝阳产业的重要性，因而使得物业管理行业出现了严重的短期行为现象，例如低质量的管理，低质量的服务。此外，由于国家对物业收费尚未订立统一标准，致使物业公司的行为带有很大的随意性和自主性，物业收费的多少完全由物业公司一家说了算，业主只能被动地接受。
（三）物业管理企业规模小，缺乏规模效应
随着我国房地产业的发展，物业管理企业数量急剧增多，但“小、散、乱”的现象和诸侯割据状况十分明显，多数物业管理公司达不到正常的经营规模，企业物业管理相对成本高，经济效益低，部分企业甚至出现了严重亏损等问题。同时，由于企业物业管理的业务范围窄，经费来源匮乏，加之从业人员素质参差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够，导致了企业的正常运转受阻，自我发展受限。
（四）业主委员会运作不规范
业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记备案，在企业物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织。它和物业管理公司之间是平等的契约关系。然而在目前的实际运作中，业主委员会的维权、监督和协调的作用并没有体现出来。业主委员会维权意识差；业主委员会缺乏监督机制，擅自乱用选聘权，营私舞弊等；业主委员会组成复杂，利益协调难。这些原因都使得业主委员会难以发挥其正常作用，自然对企业物业管理行业发展也没能起到积极的促进作用。
三、完善我国企业物业管理的对策与建议
（一）建立高素质、专业化的企业物业管理人才队伍
我国目前的物业管理从业人员已逾200多万人，但其中80％是从事基础工作的专业技术人员，管理人员严重缺乏。因此，国家应该加强物业管理教育体系的建立，在更多的院校中开设物业管理的课程，加强物业管理的实务培训工作，努力形成一支优秀的职业经理人队伍，推动物业管理行业的发展。培养出来的管理人员必须具备创新的能力，开拓市场的能力和驾驭风险的能力，以及具有强烈的进取精神。员工队伍应当思想素质好，技术业务精，文化程度高，敬业精神强，勇于吃苦耐劳，具有创新意识、团队精神和无私奉献精神。
（二）企业物业管理应当走规模化经营之路
针对我国目前物业管理行业“小、散、乱”的现象，物管行业要走上横向联合、纵深发展之路。在建立健全企业化经营体制的基础上通过并购那些小物业管理企业的方式进行有效扩张，从而降低成本，达到规模经营，全面提升企业整体实力。同时，物管行业应当建立大物业概念，走专业化服务的道路，联合边缘行业开展多样化服务，向集团化经营目标迈进。
（三）企业应对企业物业管理行业进行严格的监管
企业对企业物业管理行业的监管可从两个方面着手：一要对物业管理起到指导监督作用，制定符合物业管理实际的政策、法规，对企业的行为加以规范，创造物业管理发展良好的市场环境。二要引导物业管理行业按市场规律办事，让市场主体和市场杠杆充分发挥作用。
（四）加强对业主委员会的监管力度
企业相关部门在对企业物业管理行业进行监管的同时，也应该加强对业主委员会的监管力度。《物业管理条例》赋予了居民委员会对业主委员会的指导和监督职能，因此要充分发挥居民委员会的作用，协助房产行政主管部门，强化对业主委员会的日常监督，引导业主委员会在充分尊重全体业主意愿的基础上，依法做出决定，从而促进我国物业管理行业的有序、健康发展。
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