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房价应该如何判断高还是不高?

企业培训师吉宁 2015年12月8日 企业管理培训

近年来,围绕房价可谓众说纷纭。实际上,测算房价高低是件复杂而困难的事。经验表明,往往只有房价泡沫破裂后,才知房价太高。上世纪80年代后期的日本和中国台湾,1997年之前中国香港和泰国,皆如此。

然而,也并非全无方法。在房地产市场发育成熟的欧美国家,一般用房价收入比、租金回报率、空置率衡量房价高低。房价收入比,是从居民收入的角度,考量支付能力与房价的匹配度;租金回报率,是从投资收益上面,判断房价水平是否合理;空置率,则是从资源利用情况,侧面反映市场中投资投机比重的大小,借以观察市场是否过热。正好,这三个方面笔者都曾做过研究,在此把重点结论拿出来与读者分享和商榷。

首先,谈下房价收入比。以国家统计局数据为准,取值历年城镇人均住房建筑面积、人均可支配收入、商品住宅成交均价(含经济适用房),计算后得出:1996-2008年,我国的房价收入比在5.5-7.5倍的区间波动,其中最低的1996年为5.64倍,最高的2007年为7.44倍。总体水平高于发达国家的3-6倍,但与1998年世界8.4倍的平均值和6.4倍的中位数,相当接近。也即用发展中国家的标准衡量,目前我国房价收入比水平基本合理。

全国来看,难以认定整体存在房价泡沫。但由于各地经济和楼市发展水平差异明显,房价收入比按东中西部、一二三线城市,呈现由高到低的梯度排列。2007-2008年,京沪深穗四个一线城市以及厦门、杭州,房价收入比超过10倍,甚至个别城市达到13倍以上。如果剔除动拆迁保障用房因素,则2008年北京房价收入比为15倍,上海高达17.2倍。

另外,值得关注的是,我国的房价收入比,在不同的收入阶层之间的分布极不均衡。在全国统计的七个收入阶层房价收入比情况中,最高收入户的房价收入比只有2.64倍,而最低收入户的这一指标却达到23.68倍,相差了8倍。

其次,关于空置率。1994年至2008年,我国商品住宅空置率由16.9%降至6.3%,情况不断改善,今年成交非常活跃,空置率进一步降低。然而,遗憾的是,我国官方统计口径中,商品房空置仅指已竣工而未售出或租出的房屋。而按照国际通行算法,空置率是指待出售、出租的房屋占市场全部存量房地产的比率,房屋空置率5%为适度,10%则为警戒空置率,超过20%为严重空置。

最后,分析一下租金回报率。租金水平集中体现了房屋使用价值的高低。在发达国家,住房年均租金回报率为5%~10%,而在我国大城市,一般都不会超过5%,目前上海、杭州二地甚至不足3%。以此租金回报率衡量,我国部分大城市房价明显偏高。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。