吉宁博士观点
消防设备管理
保护用户的生命和财产安全是物业管理公司的基本职责。在物业的安全管理中，消防安全处在首要位置。消防管理的基本目的，是预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为业主（或物业租户）的生产和生活提供安全环境，保卫其生命和财产的安全。消防工作在指导思想上，要把预防火灾放在首位，人力、物力、技术等多方面充分做好灭火准备，以便一旦发生火灾，能迅速将火扑灭，将火灾损失降到最低。
消防机构组织及其职责
高层楼宇消防应贯彻”预防为主，防消结合”的积极方针，即”组织落实，制度落实，责任落实”，形成”统一管理，层层负责，专群结合，齐抓共管”的网络体系，执行”谁主管，谁使用，谁负责”的消防原则，真正把消防工作做到防患于未然。
1.机构组织及职责
物业管理公司总经理应是当然的物业第一防火责任人，全面负责物业的消防工作，并与较大客户的区域防火责任人组成防火领导小组，下设专职的防火办公室与基层（楼层重点部位）防火责任人齐抓共管。同时，物业管理公司应配有专职消防管理人员，建立以保安对为主的义务消防队伍。
实例一：消防管理组织机构职责
●防火领导小组职责
负责领导大厦防火工作。
负责制定大厦年度防火工作计划。
负责制定消防器材、设备、设施的补充、维修、更新计划。
负责消防”十项标准”的贯彻落实。
负责组织定期防火安全检查，并监督防火工作的执行情况。
负责火险隐患整改。
负责检查消防设备的运行、维修、保养情况。
组织制定消防演习方案。
负责向上级机关报告大厦的防火工作情况。
●防火办公室职责
在防火领导小组的领导下，负责消防管理工作。
负责消防设备运行、监控及设施设备、器材管理。
检查、监督防火安全及整改火险隐患。
负责建立消防组织机构，并报防火领导小组审定。
制定各种消防规章制度并监督实施。
开展防火宣传，组织培训义务消防队。
制定灭火作战方案，组织消防演练。
负责二次装修消防审批，监督施工及现场防火管理。
●基层防火责任人职责
认真贯彻执行消防法规，开展防火宣传教育，加强对员工的防火教育。
定期检查防火安全情况，查找火险隐患并进行整改。
实行分级责任制，发现火险隐患及时通报防火办公室，并积极协助整改。
负责本单位的二次装修、报建及监护设施现场的动火作业，采取预防措施，保证施工安全。
当火警发生时，积极组织扑救，指挥人员疏散，并按照”三不放过”的原则，查找火灾原因。
做好火灾现场的保护，协助公安机关对火灾原因的调查及处理。
2．防火制度与措施
实例二：大厦防火管理公约
进入大厦的用户单位与个人都必须遵守大厦的防火管理制度。
对进入大厦的用户单位，须遵守《中华人民共和国消防条例》及大厦的消防工作方针。做到”统一指挥、分区管理、层层负责、责任明确、防患未然”，切实贯彻”谁使用，谁负责”和”自防自救”的消防原则。
各用户单位进入大厦后，要建立防火安全组织机构，以单位的法人代表（或总经理）为防火负责人，具体负责本区域内的安全防火工作。
在大厦内工作的人员，要认真执行消防管理条例，懂得防火基本知识，熟悉大厦安全疏散、灭火方案，会使用简易的灭火器材。
任何单位和个人严禁携带易燃易爆物品进入大厦。
大厦内严禁使用液化石油气、煤油炉等器具。
严格执行用电管理规定，不准超负荷用电，不准乱拉电线。使用的电器设备，下班后切断电源。
严禁堵塞安全通道，不得挪用或破坏消防器材，严禁防火门上锁，不准在房间门口增设防盗门，不准私自更换门锁（如需更换门锁，与大厦管理处联系）。
二次装修单位，装修方案必须报防火办公室审批，超过50平方米以上的报市消防局审批。验收合格后，方可使用。
临时动火作业必须到防火办公室办理审批手续。
实例三：动火作业管理制度
凡在大厦内及油库的任何部位动火作业的必须办理动火手续。
承担施工动火的单位，必须在动火前向防火办公室领取”临时动火申请表”，详细说明动火事由、动火部位、起止时间、防范措施，报公司防火办公室审查后，报防火负责人审批。大型动火作业要经公安消防局防火科同意，领取动火许可证后，方可动火。
动火施工现场，施工人员必须遵守动火作业安全规定，动火前要清理现场，配有一定数量的灭火器材。
用电焊机作业的焊机地线不得接在易燃易爆的设备或管道上。
在动火作业过程中，发生事故，必须立即采取措施，并及时与消防控制中心联系。
动火作业必须由防火监督员监督进行。施工人员须将动火许可证随身携带，以备检查。
动火的单位或个人，凡违背大厦规定的根据情节分别给予批评教育，赔偿经济损失，处以罚款，情节严重者依法追究法律责任。
实例四：重点部位防火管理制度
重点部位主要包括各种机房、油库、仓库、厨房等。
重点部位的防火必须专人负责，根据”谁主管，谁负责”的消防原则，重点部位的防火责任人由单位负责人任命。
机房重地非工作人员严禁入内，值班人员应遵守操作规程，不准在机房内会客，经常对设备进行检查保养，保证生产安全。
机房外要卫生清洁，严禁在机房内吸烟，堆放杂物、衣物和化学危险品，消除一切火灾隐患。
防火负责人要履行防火职责，落实防火措施，熟悉消防器材配备的位置及操作。
重点部位动火作业时，必须向防火办公室写出申请报告，经审批后方可动火。
3．灭火措施及职责
实例五：消防灭火作战方案
为提升和强化大厦自救体系的灭火抢险能力，特制定本方案；
本方案属基本规范，有关方面要根据火灾发生的楼层、方位、被燃物质的属性、天气状况、起火时间及人员的分布情况，灵活掌握，机动处理；
一旦发生火灾，必须做到：报警准确、通讯畅通、灭火方案无误、实施有效，把损失减少到最低限度；
报警程序：消防中心值班员发现消防系统报警信号或接到火灾报警后（尤其是消火栓及喷淋系统报警），立即通报消防值勤人员和车场保安员迅速赶往报警楼层或火险地，查证报警原因。同时报告消防责任人。查证人员在确认火灾后立即报告消防中心，同时就地采取灭火措施：
用就地的灭火器材进行扑救；
与该层防火负责人一起组织扑救。
消防中心根据火灾情况，紧急传呼有关领导，报告灾情。必要时立即向”119″报警。报警述语：”我们是航空大厦，位置在深南中路华富路口中航小区，现Х层发生火灾，请求灭火。”并记录报警时间；
灭火指挥系统各主要指挥员到位后，以总指挥为核心组成救火指挥部（指挥部设在消防中心），并根据火情迅速制定救火方案，调配人员，组织实施。
在灭火自救期间，总指挥有绝对的指挥权。消防队到场后，向消防队报告情况，移交指挥权，协同公安消防队长组织灭火；
火灾扑灭后必须由公安消防监督机关基本查清起因后，方可清理火灾现场。在此期间，义务消防队员必须保护好现场；工程维修人员迅速检修、恢复各系统设备的正常运行。
实例六：灭火指挥人员职责
●总指挥职责
向消防值班人员、值勤人员、消防处主任及有关人员查询起火的具体方位、燃烧物质、人员分布及疏散情况，消防设备的运行状况及灭火人员的到位情况。
命令消防值班员启动相应的消防系统，监视报警运行信号，打开应急广播，根据失火方位、火势大小，通知大厦内有关人员紧急疏散。
命令各级指挥员根据各自的分工，各就各位，若有指挥员缺岗，紧急任命临时负责人代行其职。
掌握火场扑救情况，命令火场灭火指挥员：
采取或改变扑救方式；
决定灭火人员放弃抢救，撤离现场。
掌握火场抢救情况，命令抢救指挥员：
采取有效措施指挥人员疏散、救护伤员和抢救物资；
运送消防器材；
维护外围秩序，引导消防车到位。
掌握消防相关系统运行情况，根据火场灭火需要，命令有关部门：
确保应急供电；
确保消防供水；
确保通讯联络畅通；
确保消防电梯正常运行。
协助公安机关查明火灾原因，处理火灾后的有关事宜。
●副总指挥职责（可省略）
总指挥不在场时，履行总指挥的职责。
配合、协同总指挥分析火场情况，制定救火方案，根据总指挥的意见下达命令。
●火场灭火（现场）指挥员的职责
根据总指挥的命令，带领义务消防队员，在第一时间内到达现场。
确切判断燃烧物的性质，决定和指挥义务消防队员使用灭火器材和消防设备。
迅速向总指挥报告火场情况。
向总指挥建议采取和改变某种扑救方式。
向总指挥请求增援。
根据现场需要命令消防中心值班人员操作相应的消防设备。
向总指挥建议放弃抢救，义务消防队人员撤离现场。
●火场抢救指挥员的职责
指挥抢救组火速赶赴现场，本着先就人后救物的原则，救护伤员，抢救物资。
指挥人员安全疏散。
指挥运输组救护重伤员到附近医院进行抢救。
指挥运送火场急需的灭火用品。
指挥看护组看护好贵重物品。
指挥保安人员维护好大厦外围秩序，保障外围消防通道畅通，防止不法分子趁机盗窃、破坏、严禁非救火人员进入和靠近大厦。
安排人员在主要路口等候消防车。
●消防相关系统指挥员的职责
立即组织设备运行人员及设备抢修人员各就各位，保护好机房和油库。
指挥变配电室人员确保应急供电，切断非消防供电。
指挥通讯处确保消防电话畅通和应急广播畅通。
指挥水暖处确保消防应急供水。停止空调机组运行。
指挥电梯处，确保消防电梯正常运行，专供灭火、抢救人员使用。其他电梯一律迫降一层，停止使用。
消防控制中心职能
1．消防中心的设置
消防中心（消防值班室及消防控制室）是火灾扑救时的指挥中心。消防控制室首先应该是防火管理中心。在现代智能建筑中，往往将防火管理中心和保安管理、消防设备管理、信息情报管理结合在一起，形成防灾中心或监控中心。
消防控制室应至少设置一个集中报警控制器和必要的消防控制设备。设在消防控制设备以外的集中报警控制器，均应将火灾报警信号和消防联动控制信号送至消防控制室。
消防控制室对被保护建筑物重点部位、消防通道和消防器材放置位置要全面掌握，可以绘图列表，也可以用模拟盘显示及电视屏幕显示，采用什么方法显示上述情况，可根据消防控制设备的具体情况来确定。
消防控制室的布置应该满足对设备的运行、维修等要求。集中报警控制器需从后面检修时，其后板距墙不应小于1m。当其一侧靠墙安装时，另一侧距墙不应小于1m。报警器的正面操作距离，当设备单列布置时，不应小于1.5m，双列布置时，不应小于2m，在值班人员经常工作的一面，控制盘距墙应不小于3m。
值班室应留有一定面积供值班、维修和办公用。
为了便于消防人员扑救火灾时联系工作，消防控制室门上应设置明显标志。如果消防控制室设在建筑物的首层，消防控制室门的上方应设标志牌或标志灯。标志灯电源应从消防电源上接入，以保证标志灯电源可靠。
为了防止烟、火危及消防控制室工作人员的安全，消防控制室的门应有一定的耐火能力，并应向疏散方向开启。
在智能建筑物中，一般消防中心是与建筑物自动化的监控中心设置在一起的。
2．消防中心控制消防设备管理功能
（1）设在消防控制室的消防控制设备大致分成以下4个部分：
火灾报警控制器
灭火系统的控制设备
联动装置的控制设备
火灾报警发布设备
（2）消防控制设备必须显示或控制的功能有：
①联动灭火设备
室内消火栓设备的启动表示
自动喷水灭火装置的启动表示
水喷雾灭火设备的启动表示
泡沫灭火设备的启动表示
二氧化碳灭火设备的启动表示
卤代烷灭火设备的启动表示
干粉灭火设备的启动表示
室外灭火设备的启动表示
②报警设备的动作表示
火灾自动报警设备的动作表示
漏电报警设备的动作表示
向消防机关通报设备的操作及动作表示
火灾警铃、警笛等音响设备的操作
可燃气漏气报警设备的动作表示
气体灭火放气设备的操作及动作表示
③消防联动设备
排烟口的开启表示及操作
排烟风机的动作表示及操作
防火卷帘的动作表示
防火门的动作表示
各种空调的停止操作及显示
消防电梯轿厢的呼回及联动操作
可燃气体紧急关断设备的动作表示
3．控制室的管理制度
消防控制中心是建筑物的消防系统的心脏，在建筑物的消防系统中有着及其重要的作用。消防控制室是火警预报、火警通信、火警广播和消防联动机构的高度集成。因此，要有严格的《消防监控中心管理制度》，在业务上接受上级消防管理部门的管理。
实例九：消防控制室管理制度
消防中心值班室是火警预报、信息通信中心，消防值班员必须树立高度的责任感，有高度的警惕性，严肃认真地做好消防中心的值班监视工作。
遵守值班纪律，不得迟到、早退和离岗，上岗时必须保持清醒的头脑，不得闲聊、吵闹、喝酒、睡觉。
消防中心值班室严禁其他无关人员进入。
遵守交接班制度。交接班的内容有：消防报警系统是否正常，有否火灾隐患（如非正常火源、临时火源、易燃品的堆放等）。
消防值班员如发现有火灾隐患，必须及时处理，并上报上级，有权制止乱放易燃、易暴物品和其他违反消防规定的行为。
定期检查、维修、保养好消防设施，使消防设施随时处于正常状态。
发生火灾时要严格按照火灾处理程序处理。
