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企业培训师观点:浅谈工业园区的物业管理

企业培训师吉宁 2015年12月11日 企业培训师观点

08年商住房地产的一个拐点,也是工业地产的一个拐点;“腾笼换鸟”时,也是修笼换笼时。

  很多工业园并未能有效维保公共设施设备,安全隐患触目惊心。

  客户都在无奈地交费,租金、水电费均没有正规票据。

  工业地产要想在大浪淘沙中依旧笑春风,亟需规范物业管理。
  
  工业园区物业管理混乱现状及成因

  目前很多工业园特别是低端的园区并未真正重视规范物业管理,认为招租出色就OK,至于物业管理,由于各厂企均有自已的保安清洁等后勤队伍,只剩少量范围的公共区域,所以业主一般就聘一两个收费员或管理员了事。

  同时,之前“平价才是硬道理”的总体租赁气候也导致物业管理被忽视。对于业主,为吸引厂企,厂房招租时并未考虑物业管理费用,其费用预算方法简单,仅考虑投入与收益,而忽视了维护和管理费用;对于厂企业说,只要租金低廉,其它可以放一边。

  而更主要的原因是租赁双方都未能从根本上认识和了解物业管理的重要性,不知道这物业以后要面临什么问题、出现什么问题,总认为“车到山前必有路”,导致了工业物业管理发展相对迟缓。

  上述种种原因,引发了很多工业园区的“通病”:

  一、公共秩序混乱:随便出入、乱堆乱放、乱张乱贴、乱摆乱卖,各厂“自扫门前雪”,厂房里面由租主乱搭乱建,甚至堵塞消防通道等,出现了“只要不妨碍他人,谁也管不了谁”的现象。

  二、物业及其公共配套设施设备得不到有效维保、安全隐患触目惊心:如有的园区消防设施一直未试启用,消防水带已霉烂,排水排污管井一直未检查,电房设备积满灰尘,原来漂亮清晰的标识牌只剩一副糜烂的骨架子等。

  三、客户都在无奈地交费:业主收取的租金、水电费大都没有开具正规票据,甚至是随手拈来的纸条,特别是水电费,对于大都工业园区来说,供水供电部门只抄读到总表,各厂企分表则业主抄读和收费,而业主却提供不了规范的票据,导致一些本来可以将电费计入成本的用电大户,但如今却需要自找发票冲销这部分费用,甚至冒险建立外账冲销。在税务稽查日益严格的今天,无票交易令租赁双方危机四伏。

  四、客户投诉得不到有效处理:工业厂房租用有种“鱼笼”效应,即厂企一旦进来就不轻易出得去,试想下,一个工厂的搬迁需求量多大的费用,所以一般厂企租用了某厂房,一定希望该工业园区越来越规范,服务越来越完善。但部分发展商却利用“鱼笼”效应,怠慢客户的诉求,或根本不重视、不了解物管知识,结果将本不该客户做的都推给客户了,导致客户怨声载道,久而产生“换笼”的念头,对于租赁双方都是极大损失。
工业园区物业管理特点

  工业园区物业管理相对与商住物业管理来说,主要有以下特点:

  一、建筑物:大都以低矮建筑为主,布局简单。工业物业相对来说很少超过5层,但建筑跨度较大。其次,居住类建筑一般是钢筋混凝土框架结构为主,而工业物业建筑结构种类较多,除钢筋混凝土框架结构外,尚有钢结构、砖木结构、混合结构等。再次,工业物业外饰较住宅小区简洁,一般为方正布局,很少飞檐、飘线等装饰物。

  二、服务对象。工业园区三大服务对象较为突出:业主(很多时候是一个自然人或公司)、租户(投资者,一个工业园有几个或几十个)和使用者(工人等),服务的对象以租户为主。一般较住宅几百户甚至上千上万户业主而言,工业物业的租户较少,很少上百户,所以相对容易达成一致意见,对物管的评价也较为中肯。

  另外,住宅区内的儿童及老年人在工业区几乎没有,工人大都为青壮阶层,服从性较住宅小区住户强,但流动性大,并且他们不太关注管理效果,主人翁意识比小区住户稍逊,所以导致生活区“脏乱差”较普遍,但只要加强教育,通过厂企互动,改善得也较快。

  三、配套设施设备:工业园区的配套设施设备主要有配电设施、电梯(货梯为主)、消防设施等。较小区来说,工业园区的绿化、园建等休闲设施较少,但因工业特点,机电设施及其它功能设施一般比居住小区的大型,如垃圾中转站(以工业垃圾为主)、停车场(以货车为主)、电梯(以货运为主)、污水处理系统、专业消防设备等。

  在这里特别指出,住宅小区可能不用物管企业去操心水电表的抄读和收费,而工业园区大都需要物管企业去做这件事,并且还得会计算各厂用电量。工业园区各厂房水电表的容量配置是因租户需要而设的,不是一成不变的,如旧租户是做手工艺品的,而新租户是做注塑的,那你就得改装大容量供电设施。同时,工业用电大都按“峰、谷、平”时段收费,更按月收变压器容量费,这就增加了物管企业的工作难度和繁度。

  四、物业服务特色:工业园区的物业服务,其主要内容与住宅小区的基本一致,包括公共秩序维护、清洁、绿化、公共设施设备维保、客户服务、园区文化建设等,但工业园区又以安全管理为重点,特别是消防管理,众所周知,工业消防事故一旦发生,其损失和影响都是较为重大的。其次客户服务又涉及了很多企业和政策业务,如工商证照、消防证照、甚至报关等服务,以帮助投资者为先。

  五、管理依据:工业园区的物业管理主要以合约为依据,因为工业园区管理的法规相对于住宅小区来说几乎空白,如国家的《物业管理条例》,你几乎找不到管理工业园区的具体条文。《物业管理条例》中大篇幅对业主和业主大会等的约定在工业园区来说形同虚设。对于服务标准、收费标准(包括分摊费用等)一般难以在法规文本上找到依据,所以必须以合约为重,签约时条文要细要有可操作性,不象住宅小区,当你的合约含糊时,可以找企业相关文件来作准绳。

  六、其它:相当于小区管理来说,工业园管理面对的租户和业主都较少,很少发生无理取闹等窝心事,但一旦出现费用拖欠,则是小区的数十倍甚至上百倍。

  引入规范物业管理,有利工业园招租引商

  引入专业的物业管理,就是引入一个好管家!一个好管家,他可以提升工业园区的价值:

  一、权责分清,使你安心招租。物业管理是专业又繁琐的事务,引入专业的服务企业,就免却了日常事务的困身,避免了很多与客户直接的矛盾。同时,物业服务企业又能以专业的眼光协助处理和整改相关工作,帮客户解决问题,令发展商有意外的轻松。

  二、提供规范的保安服务。保安队伍的职责的树立园区形象、维持公共秩序、防范罪恶、防范事故等。一个良好的保安团队,为工业园区增添不少光彩,令园区公共秩序井然,创建安全文明的生产环境;同时,工业园区的管理重中之重就是消防管理,成立一支素质过硬的义务消防队,是园区安全的有力保证。
三、提供规范的设施设备保养服务。很多工业园区对设施设备管理不是很重视,所谓“小不理则成大患”,很多工业园区的安全事故都是因没有一支高素质的管理队伍,疏于防范造成的。

  四、提供规范的收费服务。目前大多工业园业主无法对转售水电费的行为开具正规发票,令客户颇有怨言,也影响租赁推广,但物业管理公司却能做到这一点,有一般纳税人资格的物管公司还可开具水电费增值税票,切合工业投资者需求。

  五、建设上进的园区文化。大长假、小长假,你的工业园区有活动吗?众志成城、抗震救灾,你的园区有表示吗?现代工人,除了看重薪酬福利外,工作和生活的环境也日益被看重。上进的园区文化建设,可以令工人快乐地生活、开心地工作。

  工业园区的文化建设包括工业园区的各项人性化制度、VI设计、宣传工具(宣传栏和小报等)和团队活动、文娱活动等,整合各厂企优势,是建设上进园区文化的关键,有实力的物管公司可以做到这一点,最终目标是让租户和工人都视工业园区为一个温暖的家。

  未雨绸缪,地产商要为物管准备点什么

  “前人栽树后人乘凉,前人栽剌后人遭殃”这个道理人人皆知,当然,这个比喻或者过分了点,但目前物业管理行业有近半的纠纷是因为发展商前期遗留的问题而引起,如建筑质量欠佳、前期无度的承诺等,导致了物管企业与用户之间存在难以调和的矛盾,一来给物管工作开展带来巨大的困难,二来给发展商的声誉带来不少负面影响。

  那么工业地产发展商如何具备前瞻性,未雨绸缪,为日后的管理做足功夫呢?

  一、必须要制定完善的管理公约。上文提到,住宅物管法规相对完善,合约公约不明确的,可以拿企业相关文件作准绳,但工业物管却还欠缺这样的准绳,所以必须以合约和公约作为管理依据。

  管理公约是物业管理企业对整个工业园区进行管理服务的具体操作依据。管理公约要作为租赁合同的附件,要求租户签认。当然,该公约可以在定期召开的全体租户大会上进行部分修改,达到共管共守的目标。

  二、选定有实力的物管企业进行前期介入。工业地产可借鉴住宅地产的做法,在工业园区竣工前就选聘有实力的物管企业入场,从前期开始,为整个园区的物管工作作规划,为园区相关配套设施的建设提供专业性的意见,甚至可以为发展商起草管理公约等。

  三、重视建筑质量管理。质量是百年发展之本,这个不单关系物管企业以后的工作,更与园区总体发展息息相关。很多厂房建设特别是在相关配套设施的建设上,很不重视,做工马虎,如给排水、防漏等,不尽人意,为日后管理带来不必要的困难。

  四、重视相关物管配套设施的规划和建设。物管配套设施的规划和建设对日后的管理工作开展相当重要,甚至决定性的:如出入口的规划,最忌四通八达,一个门口就占用了几个保安,严重增加成本;又如管理用房、标识的建设,对日后管理工作起到很好的辅助作用。

  五、明确管理费用的标准。如发展商事前已选聘物管企业介入,则此项工作可交给物管企业完成。管理费用包括管理费、公共分摊费用、共同筹资维保项目、水费电费收费标准等,有的甚至有治安费、环卫费等地方性收费,这些费用该如何分摊,要做到有依有据,也为厂企明白交费起到告知作用。做到了这点,就为日后物管企业的收费工作打好坚实的基础。

  总而言之,在竞争日益激烈和规范化的新世元,在产品差异化日益模糊的信息时代,工业园区必须引入规范物业管理服务团队,方可为招租引商锦上添花。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。