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企业培训师观点:物业管理公司灰色收入

企业培训师吉宁 2015年12月11日 企业培训师观点

别以为你每个月交纳的物业管理费用就是物管公司赖以生存的唯一收入来源。其实在你的身边,一个活动、一块广告牌,甚至一张出入卡,都暗含着不小的利润空间。

变卖业主资料给中介:不少于10万元

  买了房的业主绝大多数都有个苦恼,自己从未到二手中介放盘,却时不时遭遇中介电话的骚扰:“请问你的房子需要卖吗,想出租吗?”

  据一位知情人透露,中介公司都是通过小区物业管理公司购买业主的资料,包括姓名、年龄、电话号码以及房号等。价格则是以栋来计算,便宜的有500元/栋,贵的则要上千元/栋,价格标准基本根据楼盘的价格来定。“贵的楼盘说明业主经济实力相对较强,因此信息也更值钱。”

  该人士透露,他之前所在的中介公司,曾经以4000元/栋的高价,购买过广州CBD某楼盘的业主信息。折合算下来,每户业主信息价钱也仅几十元。但如果以每年交楼两栋来计算,一年下来,物管公司收取的业主信息费就接近万元,而这里仅仅是从中介公司所获取的利润。

  除了中介以外,业主还时常收到来自装潢公司、大型百货商场、汽车经销店等广告信息,其原因都基本出在物管公司身上。上述人士估计,按照中等规模小区来计算,物管公司每年出卖业主信息所赚到的钱不少于10万元。

  私囊电梯广告收入:高近100万元

  几乎在广州所有大大小小的小区电梯间,都装满了广告牌,内容囊括了汽车、洗衣液、手机、药品等生活各方面。业主黎小姐表示,自己所在的海珠区某小区D座楼中,三面电梯壁都挂着广告,一年四季都不间断,但很少有业主过问广告费用的去向。

  日前,记者就以商家身份致电黎小姐所在的小区物管公司,表示希望能在该小区电梯里做广告。该公司负责人表示,电梯广告收费价格为600/面/半月、1000元/面/月。据黎小姐介绍,该小区有12幢高层,每幢2部电梯,那这个小区就有24部电梯。如果按照全年所有电梯的三面都投放广告,那单这一笔营业额就可达24×1000×3×12=86.4万元,收益相当可观。

  不仅如此,由于广告商需要进入楼宇电梯做广告,还必须给小区物管公司一笔管理费用。该物管公司工作人员告诉记者,此收费标准是按照每部电梯2000元/年/部收取。如果按照该小区24部电梯计算,这个小区物管公司一年的电梯广告管理费就是24×2000=4.8万元。也就意味着,黎小姐所在的小区光电梯广告收入就可达91.2万元/年。

  强逼业主办“出入卡”:利润10多万

  随着小区盗窃案的增多,不少物业管理公司也加强了安全保卫的工作。但不少小区通过强迫业主高额办理“出入卡”、“安全卡”等,趁机大捞一笔。

  天河某小区的罗小姐日前向报社投诉,物管公司最近贴出通知,要求每户业主都要办理一张“出入卡”,3张或以下的只需20元/张;倘若要多办理,则需要收取45元/张的费用。通知还要求上到70岁的老人、小到2岁的小孩都要办理。罗小姐告诉记者,小区住户大多是家庭合住,每户有5~6个人是常事;这样下来,一家人办出入卡的费用就要近200元。

  记者获悉,此小区要求业主办理的出入卡就是附有磁性的普通卡类,成本价大概5元/张。也就是说,一张卡物管公司至少要赚取12~40元/张。该小区已全部交楼,总住户大约为5000人,利润最高可达20万元。

  送奶送水办活动:进场费10多万

  每逢周末或者节假日期间,很多小区便热闹了起来。一些车展、保险咨询、亲子活动、投资理财讲座等各色活动纷纷开展起来。不可否认的是,这些社区活动丰富了业主的生活,但另外一方面,物管公司收取的“进场费”也让业主“蒙查查”。

  经常在一些大型小区搞亲子活动的某早教机构负责人刘小姐告诉记者,小区的进场费太高了。据她介绍,目前大多数小区一般是按一个帐篷的位置收费,一块3米×3米的帐篷,收费标准大概是400元/天,“我们通常会连续举办两天。”

  而一位从事多年物业管理工作的人士也向记者透露,自己所在的海珠某小区,一年外租的活动大概有200个左右。即使按照每个活动一个帐篷来计算,一年下来的进场费就有10多万元。

  据他透露,不仅如此,一些送奶公司、送水站都要交纳一定的“进场费”。那么,此类“进场费”大概是什么行情呢?记者在暗访了解到,规模较小的小区每年几百元就行了;但如果面积大且住户多的小区,每年至少要几千元;如果要买断进场权,则需要收取更高的费用。有的小区,因为想进来收废品的人多,所以不得不采用私下招标的方式,谁出的价钱高就给谁。

  代收契税、维修基金:巨额利息+流动资金

  在所有购房行为中,契税及维修基金基本上都是由开发商代收。而物管公司就是利用一两年的时间差,赚取其中的利息;同时,手头还多了一笔巨大的流动资金。

  业内人士告诉记者,开发商在交房时代收这些费用,相当于间接融到一笔资金。假设一套总价100万元的普通商品房,需交纳的契税(1.5%)为1.5万元,专项维修资金(2%)为2万元。一个楼盘假设有300套住房,均以这个标准计算,就有1000多万元的资金。如果房屋总价高,楼盘规模大,资金数额将更可观。由于从交房至办理产权证中间间隔1年左右时间,缴来的钱款不仅可作为一笔巨大的流动资金,还可产生利息。

  出租会所等公共设施:租金可达数万

  天河某小区的业主张先生发现,之前一直由物业管理公司打理的一幢3层公共配套设施(会所)现在却易了主,被租给另外一家赢利性公司。不仅会所的运动设施收费高出一倍,同时服务质量也大大下降了。经过业主的集体了解得知,原来会所被物管公司出租了,租金每年8万元。业主不仅得不到任何分成,还要花费更多的支出在会所上。

  根据《物权法》第73条规定:建筑区划内的道路、公共场所、公用设施和物业管理用房属业主共有。地产人士建议,如果遇见以上情况,业主可拿着此规定作为和发展商评理或打官司的凭据。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。