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企业培训师观点:房地产企业所得税征管问题

企业培训师吉宁 2015年12月12日 企业培训师观点

房地产企业税收是国家和地方企业财政收入的一个重要组成部份。近年来,房地产业发展迅速,成为拉动经济发展的重要力量和地方税收新的税源增长点,其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难点。由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散且隐蔽性强,给税收征管带来了很多的困难。漏征漏管的多,税收流失严重,已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。由此可见,研究和加强房地产企业所得税管理已经刻不容缓。

  一、房地产企业所得税偷逃税的主要表现

  (一)隐瞒收入。主要表现为:“预收账款”结转销售收入时间滞后;提供虚假或不完整的销售面积,如某房地产公司在2006年,未将与住房一起出售的门面房面积3000多平米并入销售面积;以物易物隐匿收入;采取“体外循环”等方式,收入不入账,逃避纳税;自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”,而是混入“开发产品”科目中,直接转增“经营成本”,例如,某房地产企业将自用的门面房866.76平方按照成本×(1+15%)/(1-5%)的方法结转收入,而企业同期同类门市房平均售价2155元,两种方法计算的收入相差近77万元。企业通过这种貌似合法的方法达到少计收入从而少缴房地产企业所得税的目的。

  (二)虚增成本。主要表现为:利用成本核算特点,自行加大早期单位平米的预算造价,虚增成本;通过有业务关系单位虚开发票达到虚增成本;将为企业代垫款项计入开发成本,如某企业为企业代垫土地补偿金98万元一次性计入开发成本中的拆迁补偿;取得企业返还的土地出让金不入账;将应分摊的费用不分摊而一次性计入一期开发成本,如某房地产开发公司开发建设的道路排水景观广场250万元未按规定在各期之间进行分摊,而是一次计入一期开发成本,仅此一项调减开发成本63万元。

  (三)超标准或用假发票列支费用。主要表现为:未在成本对象中分摊借款利息或高利率融资;虚列销售费用,如某外资房地产开发有限公司2005年4月重复列支工资2.86万元,同时,该企业还编造虚假出差记录,以每天400元的标准发放出差补助,且该企业为工程承包商和代理销售公司的销售人员发放工资等累计达46万多元;虚增代理费用;变换广告费、业务招待费支出方式;用假发票列支费用,如某房地产企业在业务宣传费中列支了8万元的假发票等;列支与生产经营无关的费用,如某企业将个人购买的手机、摄相机等在企业的管理费用中列支。

  (四)混淆费用成本界限。主要表现在:混淆开办费和开发成本、期间费用的界限,有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费,待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除;混淆当期费用和开发成本的界限,最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支,售楼部、样板房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除。

  二、房地产企业所得税偷逃税的成因分析

  (一)房地产行业特点客观上为企业偷逃所得税提供了便利。房产开发往往周期长,少则三、四年,多则十年以上,成本费用支出项目多,企业法人、财务人员变更频繁,容易造成对工程建设编制的预算、签订的合同、变更书,各级项目审批部门的批文以及各项资料保管不善,形成资料缺失,给税务机关审核检查带来困难。

  (二)现行征管水平较低。房地产行业是一个业务涉及面广、专业知识强、财务处理复杂的行业,税务人员不仅要精通税收业务,还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。目前,税务人员的业务素质相对不高且征管时间不长,同时,基层国税机关人员较为紧张,征管工作任务繁重,对企业信息掌握不及时,使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证。

  (三)部门之间不够协调。房地产企业所得税之所以难管,主要是税基构成要素多元化、复杂化所致。掌握房地产企业的收入、成本、费用单靠税务部门是不够的,在房地产企业监督管理的链条中,税务部门管理处于监管的最末端,而前期的立项、审批、征地、开工、预售等信息分别有建委、土地、规划、房管等多个部门掌握。而且,房地产销售收入由地税部门负责征收营业税,房地产开发企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票由地税部门负责管理,地税部门在建筑业、房地产营业税等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。但是,目前国税与地税、城建、房管、银行等部门的信息交流不畅,直接影响了国税部门房地产企业所得税征管工作水平的提升。

  (四)对房地产开发企业偷税行为打击力度不够。在涉税违法案件的查处过程中,往往受到各种因素的干扰,对涉嫌犯罪的房地产开发商很少有追究刑事责任的,多数是以补代罚、以罚代罪,造成偷税成本较低,从而给房地产开发商偷税带来侥幸心理。
(五)税收政策不够健全。目前对房地产企业管理主要是依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)文件,该文件存在一定的不完善之处。一是预计毛利率标准偏低,开发项目位于省会城市及郊区的不得低于20%;地级市城区及郊区的不得低于15%;其他地区的不得低于10%.目前,各地为了促进地方经济发展,一般都将预计毛利率规定在下限,计算的当期毛利额还要扣除相关的期间费用、营业税金及附加,其中:营业税5%、土地增值税1-3%、城建税教育费附加一般为0.45%,再扣除期间费用,对于其他地区10%的预计毛利率来说,预征所得税趋向为“0”。二是开发企业需出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。执行中,中介机构的税务鉴定报告不准确、不够严肃,没有统一标准的格式,缺乏有效的约束。三是房地产企业普遍存在工程款结算不及时的问题,滞后取得的以往年度的工程款凭证,是否准予扣除,在哪个年度税前扣除,没有明确规定。

  三、加强房地产企业所得税征收管理的建议

  (一)加强房地产企业日常监管。在开发初期,税务机关可要求房地产开发公司上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额等,总体掌握工程的开发情况,为后期的监管打下基础。项目竣工后,要求企业及时上报成本费用分摊办法,防止企业私自转移利润,逃避纳税。同时,要求企业按季度上报季度存量房产盘点表,以便税务机关对其销售情况实施过程监控。建立企业日常监控管理动态台账,逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调整,对应缴未缴的税款进行补征。

  (二)强化税务人员培训,提升所得税征管水平。房地产企业所得税征管对国税部门来说是一个系统工程,行业发展迅速,税收管理难度大,对税务人员业务素质要求高,就需要培养一批既精通房地产业务、又熟悉相关税收政策的高素质的税务人员,不断提升所得税管理水平。加强一线管理人员和稽查人员的业务培训成为当务之急。

  (三)努力实现职能部门的信息共享。企业要从规范、引导房地产业健康发展的高度,加强和完善法制建设,支持相关职能部门依法对房地产业的管理,逐步建立起国税与国土、建设、规划、房管、地税等部门信息交流制度,实现从工商登记——立项——审批——征地——开工——预售等信息的共享。这样既规范了房地产企业的经营行为,又有利于相关职能部门的管理,为税务部门及时掌握房地产企业的开发信息、开发进展,强化动态监控提供保障。

  (四)加大对税收违法行为的打击力度。税源管理部门利用纳税评估等管理手段,加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控,季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况,及时加大评估和稽查力度,明显存在偷税情节的,依法严肃处理,问题特别严重的移送司法部门追究相关法律责任。

  (五)进一步完善房地产管理的税收政策。提升预计税毛利率,增加税收成本,促使企业尽快结算工程成本款项、取得合法凭证,及时竣工决算,提升税收征管效率;按项目汇算清缴、多退少补。鉴于房地产企业每个项目都不可能在一个年度完成的实际,允许跨年度、按项目结束年度作汇算清缴,使计税成本一次性准确结转,汇缴结束后不再准予补充申报抵扣项目工程的计税成本;严肃税务鉴定报告制度,明确对不附送税务鉴定报告的房地产开发企业处罚依据,严肃查处虚假或错误鉴定报告造成的偷税行为;明确滞后取得的以往年度的工程款是否可以做税前扣除,如何进行税前扣除。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。