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企业培训师观点:房企所得税汇算需注内外资企业所得税政策

企业培训师吉宁 2015年12月12日 企业培训师观点

房企所得税汇算需注意内外资企业所得税政策差异

新《企业所得税法》出台,对眼下的房地产企业所得税汇算清缴有没有影响?新的《企业所得税法》自2008年1月1日正式施行,2006年度的所得税汇算仍按现行的相关规定进行。

外资房地产企业所得税管理主要适用国家税务总局《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发〔2001〕142号),内资房地产企业所得税管理主要适用国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)。

分析两个文件,内外资房地产所得税差异归纳起来主要体现在预售收入利润率、销售收入确认、成本扣除等方面。

预售收入利润率不同外资政策规定,各省、自治区、直辖市和计划单列市主管税务机关可制定对从事房地产开发、经营的外商投资企业预征所得税的具体实施办法及预计利润率的确定方法,并报国家税务总局备案。如河南省规定,省会城市的开发项目预计利润率不得低于20%;其他省辖市的开发项目预计利润率不得低于15%。外资企业在计算当期预征税款时,直接以当期预收房款×预计利润率×所得税税率计算得出。

内资政策规定,全国范围进行了统一规范,经济适用房不得低于3%;开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民企业所在地城市城区和郊区的,不得低于20%;开发项目位于地级市城区及郊区的,不得低于15%;开发项目位于其他地区的,不得低于10%。内资企业在按照规定的毛利率计算出毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。

销售收入确认存在三项差异

一、完工条件有明显差异。

外资政策规定,企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日,或者首笔房地产使用权交付之日,或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始,应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用,计算企业年度实际应纳税额。

内资政策规定,符合下列条件之一的,应视为开发产品已经完工:1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象);2.已开始投入使用的开发产品(成本对象);3.已取得了初始产权证明的开发产品(成本对象)。开发产品完工后,开发企业应根据收入的性质和销售方式,按照收入确认的原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入,同时按规定结转其对应的计税成本,计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。

二、内外资企业所得税不同销售方式下收入确认原则有差异。

外资列举了4种不同销售方式下收入确定的原则:1.采取一次性全额收取房款的,以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。2.采取分期付款或预售款方式销售的,以合同约定的付款时间为销售收入的实现。3.采取以土地使用权或其他财产置换房屋的,以房产使用权交付对方为销售收入的实现。4.采取银行提供按揭贷款销售的,以银行将按揭贷款办理转账之日,为销售收入的实现。

内资列举了5种不同销售方式下收入确定的原则,且对委托方式销售的4种形式进行了具体规范:1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。2.采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。3.采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。4.采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:(1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。(2)采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于开发企业与购买方签订销售合同或协议,或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。(3)采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议,或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,开发企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。(4)采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述(1)~(3)项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。5.开发企业将开发产品先出租再出售的,凡将开发产品转作固定资产的,其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售固定资产确认收入的实现;凡未将开发产品转作固定资产的,其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

三、存在有无“视同销售”规定的差异。

内资政策规定,开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。而外资房地产的税收政策对视同销售未给予明确规定。

内外资企业所得税预提费用体现成本扣除差异

外资政策规定,对于企业在售后发生的绿化、道路等配套设施费,可在销售房地产时进行预提,待工程结束后应按实际决算成本在完工当期作出调整。具体比例可由企业提出申请,税务机关审核同意后执行。如河南省规定:按销售收入的10%比例范围预提,若房屋主体工程已完工,只剩下后期的花、草、树木等配套的环境绿化,则预提比例不应超过销售收入的2%。

内资政策规定,计入开发产品成本的费用必须是真实发生的,除税收另有规定外,各项预提(或应付)费用不得计入开发产品成本。

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。