吉宁博士观点
越来越多的小区物业管理模式需要探索
珊瑚苑东区自治之后问题不少
小区物业管理自治，是一个并不新鲜的话题。随着人们生活水平的进一步提升，业主对小区物业管理服务质量的要求也水涨船高。在一些小区中，由于业主与物业的矛盾比较尖锐，小区业主纷纷提出“炒掉物业”，但是炒掉物业之后业主能不能成功自行管理，却一直是个值得商榷的话题。
小区自治：业委会身份很尴尬
珊瑚苑东区是中心城区一个商住两用的小高层住宅小区。自2006年初建成入住后，由于63户住户对物管不满，陆续拒交小区物业管理费，该小区物业公司于今年8月撤出。
在物业公司撤出后，珊瑚苑东区成立了业主委员会。当时由房产开发商、居委会、派出所牵头推举业主委员会成员候选名单，然后由63户业主进行公开投票选举，产生第一届业主委员会成员。
然而，自治后的小区却面临种种困境。对于尽职尽责管理小区的业委会成员而言，一些琐碎的日常管理，如聘请保洁员、门卫、与电梯公司签订合同等，只要下点功夫，搭上点时间都不是大问题，但摆在面前的现实问题是他们的组织为“自发组织”，并非市场主体，不具备经营能力。“我们全靠业主的信任、支持才能工作，如果严格按规定来管理，我们甚至无法开具收取物管费的正式发票。”珊瑚苑东区业委会负责人说。
自治面临问题诸多
事实上，业主委员会面临的问题还远不止这些：小区自治后聘请了保洁员、门卫等工作人员，但是业委会在与其签订劳动合同的时候，却不能提供相应的社会保险等。“如果工人在工作中出了意外，受了工伤，谁来承担这个责任？”
“小区供水、机电、变电设备的维修维护，只能采用分包模式，但很少有分包商愿意与个人或业委会签署分包合同。”
“之前是开发商自建的小区物业管理公司在管我们，现在他们撤出了，其卖出和出租商铺的物业，如变电设备等还和我们联系在一起”。
此外，由于开发商留下的基础设施不完善（如没有停车场）等历史遗留问题，也成为困扰小区自治收费的一个难题，“之前的物业公司，就是因为没有替业主解决停车等问题才被炒了鱿鱼，现在这些老问题依旧存在，新的改善方法正在摸索中，一些不理解的住户据此拒交物管费。”该负责人说，由于匆忙接手小区物业管理工作，之前的物业公司留下的拖欠电费等迫在眉睫的问题，业委会成员现在只好热心贴冷脸，一家一家去做工作，收取物业管理费。
业委会成员又累又委屈
“小区刚开始自治，现在每户暂时收取400元钱作为启动资金，因为还没有界定小区物业管理的收费标准，第一次收费通过反复做工作只有3户人家没交，还算不错，但下一次收费会有多少人交呢？”
该负责人告诉记者，由于业主委员会没有经费来源，难以更好地开展工作，这也成为一个现实问题。公选出的5名业委会成员自身都有工作，业委会工作纯属“义务劳动”，“我们白天都得上班，只能用晚上和周末的时间来处理小区物业管理的事情，时间少、事情多。目前业委会连固定的办公的地方都没有，文件、材料等都得暂时寄放在业委会成员家里。从业委会成立备案到自治收费，我们做了大量繁杂工作，电话费和车费倒贴了不少，但仍有部分业主不理解。由于缺乏经验，在工作中遇到的困难不少。3个月来的工作，让我感到又累又委屈，其他成员也有同感。”该负责人说。
老小区自治之路不好走
彩虹小区是玉溪市比较老的一个小区，这里住户较为复杂，有私人商铺、单位建房、民用住宅等，目前有700多户住户，从1998年建成至今，小区实行自治管理已近十年了。
“之前是由房地产开发商自建的物业管理站管理小区物业，业委会也是房地产商自行组建的，根本谈不上维护小区业主利益。”该小区现任业委会负责人向记者介绍，从2005年3月业主大会公选出12名业委会成员以来，小区才算是真正走上“自治”的道路。尽管业委会曾为小区业主争取了不少利益，而且现在的小区物业管理费也仅为0.10元每平方米，但每年仍有不少业主不缴纳管理费。
“从一开始摸索阶段到现在逐渐熟练，也算是走上正轨了，但依旧感觉很吃力。”该负责人坦言。记者了解到，同样存在的收费难问题，成为许多自治小区业委会难以对付的难题。
对今后小区自治还能坚持多久，这位负责人表示“没多大信心，我自己也累了，再干一年换届选举我打算不干了”。
单位房自治貌似很轻松
在玉溪，像珊瑚苑和彩虹小区这样实行自治的小区还不少，采访中，记者了解到，相比“收费难”、业主自发管理物业的小区，许多由单位和集体出面，带头自治的小区相比之下似乎要“轻松”得多。
位于中心城区龙马路的园丁小区，有着16幢房屋和700多住户，由市教育局统一管理，是玉溪最早实行自治的小区。现在，小区院内有专门提供业委会办公的地点，住着近2000多人的小区物业管理秩序井然，小区物业管理办公室的一名工作人员告诉记者：“虽然没有请正式的物业公司，但我们依然管得很好，现在18元每户每月的小区物业管理费，肯定比请正式的物业公司要划算得多了！但我们的物业支出也经常入不敷出，现在是靠门口的几个铺面租金来贴补物业，将来一旦没了这项收入，物管费肯定要增加的。”
记者了解到，许多由单位出面管理而实行自治的小区，尽管表面上看起来风光，但看似便宜的物管成本，实际大多是由单位在埋单。
市场需要规范的物业公司
珊瑚苑东区业委会的业主代表告诉记者，原来的物业公司撤出后，他们相继请了多家物业公司到小区查看，在核算成本后，几家大点的物业公司不是价格开得太高，就是嫌小区人少赚头少；小点的物业公司，一来住户担心其没有资质和管理水平，二来他们开的价格也不低。
“我们小区是电梯楼房，好多物业公司来看了，都嫌维护费用高，一部电梯一年光是维护费得2000多元，还不算交质量技术监督局的年检费。”这位负责人表示，如果有合适的物业公司来管理是最好的，“我们也不想上着班还成天为物业的事情再操心，累不得那么多了。”
那么，合适的物业公司究竟有多少呢？一名房地产业内人士告诉记者，“物业公司多了，我市目前大大小小的物业公司少说也有七八十家吧，许多搬家公司、建筑公司，都顺带开办小区物业管理公司。这些公司根本没有营业执照和小区物业管理资质，所以也谈不上规范管理。”
记者从我市房管部门了解到，目前在房管局登记备案、取得物业管理资质的物业公司只有23家，这些物业管理公司目前普遍为三级资质。
小区是否自治值得商榷
“小区物业管理费是按《物业管理法》的相关规定和预算开支来收取的，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。物业管理没有统一的收费标准。”上述房地产业内人士告诉记者。
“同时，许多自治小区本身也不规范，小区要进行物管，首先要有业主委员会，只有成立了业主委员会才有合法身份，但是好多自治管理的小区却是住户们自己请几名代表来管理，纯属民间组织，不具相关合法地位。”
“我市目前在小区物业管理这一块相比昆明等大城市，差距很大。”一位房地产业内人士告诉记者，“小区自治模式与专业化物业公司无法相比，所能提供的服务有限，单位出面管理的小区实际相当于另外一种形式的物业管理，而小区自治最多算是社区居委会的升级版，提供的服务只是最基本的，服务内容和专业的物业公司相差很远。”
“在个别不缴费业主带动下，会出现越来越多的以各种理由不缴费的现象，一个看一个，形成新一轮矛盾，打击了自治人员的积极性，最终业主自治不了了之。”
玉溪市房管局的相关人士表示，小区业主自治无疑是当前单体楼、小规模社区管理模式的一种新探索，但在实际操作中，存在一系列难题。作为企业部门，并不鼓励和提倡小区的自治行为，但是小区居民如果有条件将自己的区域管理起来，也是值得肯定的。
