吉宁博士观点
近年来，随着鄂州市城市建设的迅速发展，住宅建设飞速前进，一片片风格迥异，设施齐全的住宅小区如雨后春笋般耸立起来，为鄂州市增添了一道道亮丽的风景。大量住宅小区的投入使用，带来了管理工作的变化。应运而生的房地产物业管理作为城市规划、建设的合理延伸，成为城市管理的重要组成部分。物业管理企业除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安进行专业化管理，以发挥其整体功能和综合效益。
一、房地产物业管理企业的现状
鄂州市的房地产物业管理企业起步较晚，但随着房地产开发企业的快速发展，物业管理企业也不断发展壮大，据全国第二次经济普查调查结果显示，截至2008年鄂州市物业管理公司已发展到61家（法人单位），年末从业人员916人，在管物业建筑面积1.27亿平方米，营业收入6002.3万元。按资质等级分组：二级资质1家，三级资质9家，其他51家。按控股情况分组：集体控股1家，私人控股56家，其他控股4家。
1、企业纳入企业工商管理监督的机构比例较高。全市61家房地产物业管理公司中，属企业类型的有60个，占98.4%，属事业单位、民办非企业单位和其他组织机构的仅占1.6%。
2、私营企业是鄂州市物业管理企业发展的主体。在鄂州市房地产物业管理企业中，私营企业共有52家，从业人员805人，占全部企业人数的87.9%，营业收入5266.9万元，占全部营业收入的87.7%。
二、当前鄂州市房地产物业管理工作中存在的问题
1、市场竞争不足，服务质量提升难。虽然物业管理产业具有市场化、专业化、社会化的特征，但由于鄂州市房地产物业管理起步较晚，市场发育还不成熟，物业管理招投标制度尚未建立，同行业之间缺乏公平的市场竞争机制，物业市场化程度仍然很低。绝大多数楼盘的房地产物业管理仍遵循“谁开发，谁管理”的规则，商品房小区多数由开发商自己组建或规定物业公司进行管理（如长江天下，万佳凯旋城等），一些单位的物业由本单位后勤部门改制后的物业公司管理（如建行、农行、大通公司），市场竞争不足，导致物业公司缺乏市场意识和品牌意识，缺乏服务的积极性，无心提升管理服务水平。同时，“建管不分”的体制造成一个楼盘一家物业，无法形成规模，企业盈利能力较差，靠开发商补贴。市场竞争不足，使物业公司缺乏提升服务质量的动力，也难以形成规模效益，影响了房地产物业管理产业的健康发展。
2、从业人员学历层次较低，队伍整体素质不高。据第二次全国经济普查数据显示，鄂州市物业管理企业从业人员学历构成中，高中，初中及以下的从业人员占绝大比重，分别为57.6％和12.6％；大专及以上的从业人员占较小比重，仅为29.7％。可见，鄂州市房地产物业管理企业从业人员的学历构成以高中，初中及以下人员为主，学历层次较低，并且高学历人员的比重呈下降趋势。
低学历从业人员占从业人员总数的比例较大并且呈增加的趋势，是与物业管理行业现阶段发展的特点相关联的。目前，房地产物业管理仍是一个劳动密集型的行业，大多数一线工作岗位对从业者的技能水平要求不高，降低了物业管理行业高学历从业人员的比重。大部分上岗人员是物业管理公司临时招聘的，没有经过必要的培训，缺乏专业技能和市场观念及竞争意识，把房地产物业管理仅仅看成是简单的保安及清洁工作。加之物业管理的利润比较低，其琐碎的日常工作并不能吸引优秀的人才投入进去，由此造成的房地产物业管理行业人力资源的极端匮乏，也是物业管理人员素质偏低的原因之一。
3、房地产物业管理企业服务质量差，乱收费和收费难现象严重。一方面，部分物业管理企业没有按照物业服务合同的规定履行义务，甚至，有些企业认为物业管理是简单劳动，只要低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员也就可以了，致使企业员工素质低下，物业管理服务工作不到位，侵害了业主的利益。另一方面，一部分业主只要权利，不要义务，对缴费存有侥幸心理，随意不交物业管理费。物业管理内容主要是小区的公共部位、以及小区公用设置的维修，不涉及业主室内部位。但有些业主却认为房地产物业管理公司的工作不仅仅是保洁、保安、绿化，应无所不包，要求物业企业无偿为住户室内提供一切服务，一旦得不到满足，就以此为“借口”拒交、少交、欠交物业管理费。同时，一些业主认为，自己不交物业管理费用，物业管理企业也不可能不进行物业管理服务，从而导致极少部分业主贪图小利，躲避、逃避交纳物业管理费。
4、房地产物业管理公司对小区公用部分随意侵权。由于房地产物业管理企业以维护小区管理秩序为由，向拥有私家车的业主或非本小区业主收取小区停车费、进门费，而业主则认为小区内土地属业主所有，收取非本小区业主的停车费也罢了，为什么还要收本小区业主停车费，且收取的费用去向不透明，造成业主与管理部门纠纷不断，另一方面，由于开发商在开发期间一味追求商业利润而忽略了小区公用部分的建设或建设严重不足，如没有预留车棚、车位，公共绿地面积缩水，致使房地产物业管理单位在接手物业后私搭乱建自行车、摩托车存车棚、物业用房、商业棚房等，严重影响了小区的环境质量及居民的正常生活。
三、完善房地产物业管理的建议
1、依法成立业主委员会。作为小区的业主应当主动、积极、依法成立业主委员会，保障业主委员会的职权，为业主委员会行使职权、维护业主利益提供方便。
2、加强房地产物业管理公司自身建设，提升服务质量。周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理企业应在合同明确权利义务的情况下，进一步加强自身建设，提升物业管理的水平，保证所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进房地产物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与房地产物业管理企业的共赢。
3、加大监管力度，提升房地产物业管理水平。相关部门应对开发商按国家有关规定支付的各项费用如维修、养护费、绿化养护费等实行全过程、全方位监督，保证能及时到位，并科学合理地使用。业主委员会和房地产开发商有权对房地产物业管理公司的日常管理，各项收费，房屋及公共设施，设备的养护、维修和乱搭乱建、改变房地产和公用设施用途，以及不履行物业管理合同、管理办法、规定的行为进行严格监督。
