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企业培训师观点:房地产项目总经理应如何定位?

企业培训师吉宁 2015年12月12日 企业培训师观点

屈指一算,我上任50万平米的明天第一城房地产项目总经理的时间已经一年零三个月了!从2004年从国美电器转入地产,算个外行,开始负责行政,后来负责营销,再后来曾兼职负责过一级开发,到今天全面负责50万平米的项目,四年四大步。随着三期交房后压力小了许多,我提醒自己该总结一下了,项目总经理的责任是什么?应该有什么权利?项目总经理应如何定位?

  房地产项目总经理应该是一位统率千军万马的将军,门旗之下,抚剑稳坐战马之上,手握令旗,镇静自若,他心中早就谋定,只需催动战鼓,顷刻之间便会拿下敌营。这是我看武侠小说后,对项目总经理的角色定位!

  一、房地产项目总经理在公司既是决策者又是执行者

  房地产项目开发对经理人要求很高,在角色定位上,既要坚定的执行董事会的投资意图,在工程进度、工程质量、成本控制、营销推广上容不得半点差错;同时,身为“前线”指挥官,又必须拟定项目各系统的整体开发计划和分步执行计划,参与到公司决策当中。特别是在公司要求与项目实际情况有冲突时,必须对事不对人,仗义执言,阐明自己的观点,去影响决策。而不是去逃避、甚至隐瞒实情,当项目总经理处理好了这个关键问题后,反倒会增加老板的信任,并获得下级员工的拥护,树立权威。

  承上启下才是对的!如果项目总把自己当成“领导”只去决策,或者理解为只是简单的“执行”,角色就是错位。

  二、项目总经理至少有50%精力去创造良好的外部条件

  房地产开发政策性很强,从发改委立项,到申办五证(土地证、用地证、规证、开工证、预售证),还有市政手续的办理,包括供电、燃气、自来水、雨水、中水、污水、道路、电信、有线电视、供暖、园林、人防等,无不要准时拿到企业批文,否则,谈不上施工。据统计,一个项目下来,大大小小要盖近150个公章。在搞房地产之前,我都不理解企业设那么多部门干吗?现在明白了,都在那等你去报文呢?这150个公章,一个盖不下来,整个项目就失败了。为什么项目总经理压力大,甚至要拿出至少一半的精力去跑批文,原因就在于此!
项目经理人联盟,项目管理问题。

  我在实际工作中有一个窍门:企业一般8:30上班,一般都会在8点左右到单位吃早饭,我干脆就7:45到,站在大门口等经办人来,然后跟着上食堂,有事赶紧汇报,上班前,大部分问题差不多该解决了。赶上好说话的,还能蹭一顿早点。因为你是今天第一个去办事的,一般经办人态度都挺好。虽然有几次等了一上午领导开会也没来,但中午领导一回单位,知道我已等了半天,站的都快站不住了,往往也会不好意思,对办事大有好处,此为”苦肉计”。

  采用这招跑手续,效果不一般。我负责昌平项目时,早上6点从市区走,经过八达岭高速,7点半就到了企业部门,8点前一般事都办完了,到单位也就是8点40左右,不耽误上班!

  处理突发事件也很重要!在去年6月我刚负责明天第一城时,正赶上周围居民因为项目夜间施工扰民,与项目情绪十分对立,甚至发生冲突。无奈我迅速抽专人负责维护周边小区关系,包括依法发放了10几万元的扰民费,获得居委会认可后,其出据了手续,项目才得以在建委办理了夜施证。否则,别看这件小事,影响的可是工期这件大事。

  处理好周边关系还会受益呢!有一次,负责电力的张树军经理在我刚刚上任几天时,便向我介绍地铁5号线电力路由与我项目一致,计划最好能促成合作。经过了解方案后,我迅速将此事向董事长汇报,抓住机会与之签订了合作合同.这次“借力”,不仅直接节约了近1300万的外电源施工费用,而且争取了时间,使明天第一城在入住前通了正式电。每当我看到明天第一城夜晚亮起的一户一户的灯光,我都会有一种强烈的成就感!

  一个好的外部关系的处理就能节约1300万,一件扰民纠纷处理不好就影响工期,一个公章盖不下来房子就交不了……,这决定了项目总经理必须要挑起在外部为项目创造好的开发条件。

  三、开源节流并用好资金是项目总经理的重要职责

  明天第一城开盘时,销售部认为价格应该在5200元左右,我在详细分析了产品(小户型)、交通(5号线和13号线换乘处)、环境(周边有大量代征绿地)、区位(奥运热点区域)、竞争环境(当时无竞争项目),品牌(国美第一城姊妹项目)等因素后,直接向董事长建议售价在5400元/m2,事实也充分证明了我的判断,按地上30万平米来计算,这一项建议,直接为公司增加了6000万的销售收入。在当时“国六条”推行后一片持币待购气氛下,准确的市场判断为公司发展做出了贡献。

  在交房后实测中,我发现了设备用房面积很大,而且有部分面积并未用做设备用房。经咨询国土局和建委,在补交土地出让金140元后,可作为库房获得产权并销售。由于是地下二层,目前公司定价初步为600~800元/m2,估计为公司可创造300万左右的收入,如果不求甚解的移交物业,这部分面积肯定会沦落为物业公司出租创利工具,开发商无形当中受了损失

About 企业培训师吉宁

真正的实战派企业培训师,长期致力于人力资本、公司行为、市场营销、企业战略及领导力发展等组织实践与研究,数十年来参与及主持过的管理咨询项目累计逾千次;受邀主讲过的各类企业培训课程累计逾万次。吉宁老师还主导编写了12Reads系列等知名管理培训教材。